הערכת שווי נכס מסחרי

3 השיטות הכי חזקות להערכת שווי נדל"ן מסחרי

לפני שקונים, מוכרים או סוגרים מימון לנכס מסחרי, המשקיעים צריכים לדעת כמה הנכס שווה באמת. הנה שלוש השיטות הכי נפוצות להערכת שווי.

הערכת שווי של נכס היא קריטית בקנייה, מכירה ומימון של נדל"ן מסחרי. הערכה מדויקת מבטיחה שהעסקה תהיה הוגנת לכל המעורבים. אבל יש כמה דרכים להעריך נכס, לא משנה אם מדובר במבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, מגרשים, נכס עם שימוש מעורב או מרכז קניות שכונתי. משקיעים יכולים להשתמש בשיטות שונות כדי לדעת מה השווי של הנכס.

שלוש השיטות המרכזיות להערכת שווי נדל"ן מסחרי הן גישת העלות, גישת ההשוואה ומודל ההכנסות. בואו נבין יותר על השיטות האלו וכלים נוספים שיכולים לעזור בהערכת נכסים מסחריים.

1. גישת העלות  

גישת העלות בודקת כמה הנכס שווה לפי הערך של הקרקע והערך של הבניין בנפרד. קודם כל בודקים כמה הקרקע לבד שווה לפי מכירות של קרקעות דומות בסביבה. אחר כך מוסיפים את העלות של לבנות מחדש את הבניין כמו שהוא עכשיו – לפי הגיל שלו, הגודל, המצב וכל דבר אחר שיכול להשפיע על הערך שלו. משתמשים בשיטה הזו בעיקר כשאין הרבה נכסים דומים להשוואה, או כשהבניין מיוחד או עשה שדרוגים שמעלים את הערך של כל הקרקע.

אבל יש גם מגבלות לגישת העלות. אם אין קרקע פנויה להשוואה, לדוגמה, ההערכה תהיה פחות מדויקת.

2. גישת ההשוואה למכירות  

השיטה הזו, שקוראים לה גם גישת השוק, משתמשת במידע על מכירות של נכסים דומים כדי להעריך נכס שלא נמכר עדיין. מסתכלים על נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור, וזה עוזר למשקיעים להבין כמה הנכס שלהם שווה בשוק. לדוגמה, אם יש לך בניין עם שש דירות, אפשר להשוות אותו לבניין דומה שנמכר לא מזמן באותו אזור. שמאים עושים התאמות בערך לפי ההבדלים בגיל, בגודל ובמצב של הבניינים.

השיטה הזו עובדת טוב כשיש הרבה נכסים דומים שאפשר לבדוק. אבל אם הנכס ייחודי וקשה למצוא משהו דומה לו, אז השיטה פחות מתאימה כדי להעריך את השווי שלו.

3. גישת ההכנסות 

השיטה הזו בודקת כמה הנכס שווה לפי ההכנסה שהוא מביא. משתמשים בנוסחה של ההכנסה נטו מהנכס (NOI) חלקי שיעור היוון (Cap Rate). בדרך כלל, גישה כזו מתאימה לנכסי משרדים, חנויות ונכסים עם הרבה דירות. אבל זה לא כזה פשוט – המשקיעים צריכים לבדוק כמה כסף הנכס מכניס, כמה טוב הוא מתופעל ומה המצב שלו, כדי להבין בכמה אפשר למכור אותו לפי השוק עכשיו.

שיעור היוון, או Cap Rate, זה בעצם מדד שמראה כמה מהר אפשר להחזיר את ההשקעה. הוא בודק את היחס בין ההכנסה נטו השנתית אחרי הוצאות לבין המחיר של הנכס בשוק. נגיד שהנכס מכניס 100,000 שקל בשנה ונמכר במיליון שקל – שיעור ההיוון יהיה 10% (100,000 חלקי מיליון). ככל שהשיעור הזה יותר גבוה, זה אומר שהתשואה על הנכס גבוהה ביחס למחיר, מה שמושך משקיעים שרוצים יותר הכנסה על ההשקעה שלהם.

שיטות נוספות להערכת שווי נדל"ן מסחרי  

בנוסף לגישת העלות, ההשוואה וההכנסות, יש עוד כמה גישות שפחות נפוצות להערכת שווי נדל"ן מסחרי, כמו:

מקדם השכרה ברוטו (GRM)  

השיטה הזו בודקת את היחס בין מחיר הנכס לבין הכסף שהוא מכניס בשנה משכירות (לפני הורדת הוצאות). לדוגמה, אם קנית נכס במיליון דולר והוא מכניס 140,000 דולר בשנה מהשכרה, אז ה-GRM יוצא בערך 7.14 (מיליון חלקי 140,000). בדרך כלל משתמשים בזה כדי לזהות נכסים שהמחיר שלהם נמוך יחסית לפוטנציאל ההכנסה שלהם, אבל קח בחשבון שזה לא כולל דברים כמו הוצאות או כמה הנכס מלא בשוכרים.

שווי לפי דלת  

השיטה הזאת משתמשים בה בעיקר בבניינים עם הרבה דירות, והיא מסתכלת רק על כמות הדירות בבניין כדי לחשב את השווי שלו. למשל, אם יש בניין עם 20 דירות שעולה 4 מיליון דולר, אז מחשבים את זה לפי 200,000 דולר ל"דלת" (כלומר, לכל דירה), בלי להיכנס לגודל של כל דירה בנפרד.

עלות למ"ר בר השכרה

שטח בר השכרה זה בעצם כל השטח שאפשר להשכיר בבניין, כולל השטח הפנימי של המשרדים או הדירות וגם האזורים שמשותפים לכל השוכרים, כמו מעליות ומדרגות. המשקיעים בודקים כמה עולה לקנות כל מטר מהשטח הזה ומשווים את זה למחיר ההשכרה הממוצע למטר.

לדוגמה, נגיד שיש בניין עם 10,000 מטר שאפשר להשכיר, וכל מטר מושכר ב-12 דולר לשנה. אם הבניין כולו עולה 1.7 מיליון דולר, אז השכירות נותנת בערך 7% תשואה בשנה מהסכום ששילמו עליו.

הערכת שווי של נדל"ן מסחרי היא אומנות  

לא משנה באיזו שיטה המשקיעים משתמשים, נתונים מדויקים הם קריטיים לכל הערכת שווי של נכס מסחרי. אבל חשוב לזכור שגם עם הנתונים הכי טובים, זו עדיין רק הערכה. בסופו של דבר, הערכת שווי נדל"ן מסחרי היא אומנות, לא מדע. יש בזה אלמנט של תחושה, והמשקיעים הכי טובים הם אלו שפיתחו את החוש לזהות את העסקאות הכי שוות והשיטות הכי יעילות להערכת שווי בכל עסקה.

אנחנו כאן לעזור

הצוות שלנו, שמורכב ממומחים, יכול לעזור לכם להשוות בין שיטות ההערכה ולמצוא את הערך האמיתי של הנכס בשביל להגדיל את ההשקעה שלכם.