קודם כל, בואו נגדיר מהו נכס מניב:
נכס מניב הוא סוג של נכס נדל"ני המיועד לייצר הכנסה פסיבית על ידי השכרה, תחזוקה או הפעלה עסקית של הנכס, תוך שמירה על ערך הנכס לאורך זמן. מדובר בנדל"ן מסחרי כמו משרדים, קניונים, מרכזי לוגיסטיקה או מבני תעשייה, המשמשים להשכרה לדיירים לתקופות ארוכות או קצרות. הערך העיקרי של נכסים אלו למשקיעים נובע מהיכולת לייצר הכנסה קבועה ויציבה, המכונה הכנסה פסיבית, המתקבלת מדמי שכירות, ותוך כדי כך גם ליהנות מעליית ערך פוטנציאלית של הנכס לאורך זמן.
יתרונות נכס מניב:
- הכנסה פסיבית: השקעה בנכס מניב מספקת למשקיעים מקור הכנסה יציב לאורך זמן. הכנסה זו נובעת משכירות שמשולמת על ידי הדיירים, ומהווה אפיק פיננסי המאפשר תזרים מזומנים קבוע.
- יציבות כלכלית: נכס מניב מייצר יציבות פיננסית בזכות ההכנסה הקבועה, ולעיתים קרובות מדובר בהשקעה סולידית עם סיכון מופחת ביחס לאפיקי השקעה אחרים, כגון מניות.
- תשואה ארוכת טווח: נכס מניב מספק תשואה על ההשקעה הן דרך ההכנסות מהשכירות והן דרך עליית ערכו של הנכס עם הזמן, במיוחד במקומות מבוקשים עם פוטנציאל צמיחה נדל"ני.
למה כדאי להשקיע בנכסים מניבים בשוק הנדל"ן הישראלי?
שוק הנדל"ן הישראלי נחשב יציב ואטרקטיבי עבור משקיעים המחפשים אפיקי הכנסה בטוחים לטווח ארוך. בשנים האחרונות, הביקוש לנכסים מסחריים והשימוש בהם גדלים באופן מתמיד, בעיקר בערים מרכזיות כמו תל אביב, חיפה ובאר שבע. נכסים מניבים במיקומים אסטרטגיים, כמו אלו שנמצאים ליד תשתיות תחבורה מרכזיות, מושכים שוכרים יציבים ומניבים תשואות נאות למשקיעים.
בנוסף, התחזקות שוק ההייטק הישראלי והתפתחות התעשייה מגבירות את הביקוש למבנים מסחריים ותעשייתיים, מה שמעלה את ערכם של נכסים מניבים באזורים אלה. משקיעים בנדל"ן מניב בישראל יכולים לנצל את ההזדמנויות הכלכליות הנובעות מצמיחת השוק ומביקוש גובר לנכסים מסחריים, וליהנות משיעורי תשואה גבוהים ביחס לאזורים אחרים בעולם.
סוגי נכסים מניבים
השקעה בנכסים מניבים היא השקעה בנכסי נדל"ן שמיועדים לייצר הכנסה קבועה באמצעות השכרה או שימוש עסקי אחר. קיימים מספר סוגי נכסים מניבים, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות משלו מבחינת תשואה, רמת סיכון, ועלויות תחזוקה.
1. משרדים
- יתרונות: משרדים מהווים את אחת ההשקעות הנפוצות בנכסים מניבים, בעיקר בערים גדולות כמו תל אביב, פתח תקווה והרצליה. נכס משרדי יכול להניב תשואה קבועה בזכות דיירים מסחריים המתחייבים לתקופות שכירות ארוכות. משרדים במקומות מרכזיים, בקרבת תחבורה ציבורית ושירותים נוספים, מושכים שוכרים איכותיים ויכולים להניב תשואה יציבה.
- חסרונות: עלויות תחזוקה יכולות להיות גבוהות, במיוחד במשרדים ישנים הדורשים שיפוץ או תחזוקה שוטפת. כמו כן, תלות גדולה בחברות עסקיות יכולה לגרום לתנודות בביקוש בתקופות של משברים כלכליים.
2. קניונים ומרכזי קניות
- יתרונות: נכסים אלו נהנים ממקור הכנסה מגוון בזכות מספר רב של שוכרים (חנויות, מסעדות, בתי קפה). כאשר המרכז מסחרי מצליח, הוא מביא עמו תנועה רבה של קונים ושוכרים נוספים שמעוניינים לשכור שטח.
- חסרונות: הקמה ותחזוקה של קניונים דורשים השקעה כלכלית גדולה מאוד, והביקוש יכול להשתנות בצורה דרמטית בעקבות מגמות שוק שונות, כמו המעבר לקניות באונליין. כמו כן, יש תלות גבוהה בכלכלה המקומית וברמת ההכנסה של התושבים באותו אזור.
>> בואו נדבר תכלס – מה ההשקעה הכי טובה בנדל"ן מסחרי?
3. מתחמים לוגיסטיים ומבני תעשייה
- יתרונות: עם עליית המסחר האלקטרוני והצורך במרכזים לוגיסטיים גדולים, השקעה במתחמים אלה הפכה למאוד משתלמת. השכירות במבני תעשייה ומתחמים לוגיסטיים בדרך כלל קבועה לטווח ארוך, ותחזוקתם פחות מורכבת ביחס למבנים מסחריים אחרים.
- חסרונות: השקעה באזורים פריפריאליים עלולה להוות סיכון אם האזור לא מתפתח כפי שצפוי. כמו כן, במידה והביקוש לוגיסטי ירד, תיתכן ירידה חדה בתשואה.
מחפשים מבני תעשייה למכירה?
יש לנו מגוון רחב של מבני תעשייה הזמינים למכירה. לחצו על הכפתור למטה כדי לצפות בכל ההצעות.
4. דיור להשכרה
- יתרונות: השקעה בדיור להשכרה נחשבת להשקעה יציבה, בעיקר בערים גדולות בהן הביקוש לדיור גבוה. השקעה בנכסים להשכרה מספקת הכנסה חודשית קבועה משוכרים, עם פוטנציאל עליית ערך הנכס לאורך זמן.
- חסרונות: תחזוקה שוטפת של דירות למגורים יכולה להיות יקרה, במיוחד כשיש צורך בטיפול בנזקים שנגרמים על ידי הדיירים. כמו כן, קיימת תלות גדולה ביציבות הכלכלית של הדיירים וביכולת שלהם לעמוד בתשלומים, בעיקר בתקופות של משברים כלכליים.
>> מה ההבדל בין משכנתא לנכס מסחרי לבין משכנתא לנכס פרטי?
5. מרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים ומחסנים)
- יתרונות: נכסים אלו נהנים מביקוש יציב מאוד בזכות הגידול בסחר המקוון והצורך בפתרונות לוגיסטיים מתקדמים. משקיעים במרלו"גים נהנים משיעור תפוסה גבוה ומחוזי שכירות ארוכי טווח, מה שמספק הכנסה יציבה.
- חסרונות: השקעה במרלו"גים דורשת סכומים גדולים של הון ראשוני, ולעיתים גם תחרות עזה בשוקי לוגיסטיקה צפופים יכולה להפחית את התשואה הפוטנציאלית.
מחפשים מחסנים לוגיסטיים למכירה?
יש לנו מגוון רחב של מחסנים לוגיסטיים למכירה. לחצו למטה לצפייה בכל ההצעות.
בבחירת סוג הנכס המניב להשקעה, חשוב לשקול את רמת התשואה הפוטנציאלית, עלויות התחזוקה, רמת הסיכון והביקוש בשוק. לכל סוג נכס יש את היתרונות והחסרונות שלו, ולכן כדאי לבחון כל השקעה בצורה מעמיקה ולקחת בחשבון את הגורמים הכלכליים המקומיים והגלובליים.
מיקום גיאוגרפי – איפה הכי כדאי להשקיע בנכסים מניבים?
המיקום הגיאוגרפי הוא גורם קריטי בבחירת נכס מניב להשקעה, שכן הוא משפיע באופן ישיר על הביקוש, התשואה והפוטנציאל לעליית ערך הנכס. בישראל, ישנם מספר אזורים שיכולים להציע הזדמנויות השקעה מבטיחות, במיוחד בערים מרכזיות ובפריפריה המתפתחת. להלן ניתוח של מספר אזורים מובילים:
איפה כדאי להשקיע?
בחרו עיר כדי לקבל מידע על פוטנציאל ההשקעה:
1. תל אביב
- יתרונות: תל אביב היא המרכז העסקי והפיננסי של ישראל, ומכאן גם האזור שבו הביקוש לנכסים מניבים, בעיקר משרדים ושטחי מסחר, הוא הגבוה ביותר. העיר מציעה תשתיות מתקדמות, גישה נוחה לתחבורה ציבורית (כולל קווי רכבת ואוטובוסים), והיותה מרכז כלכלי, היא מושכת חברות הייטק, תאגידים בינלאומיים, ומשקיעים גדולים.
- חסרונות: עלויות הנכסים בתל אביב גבוהות מאוד, ולעיתים התשואה עלולה להיות נמוכה יותר ביחס להשקעה הראשונית הגבוהה. בנוסף, השוק רווי מאוד, ולכן התחרות על שוכרים איכותיים יכולה להיות קשה יותר.
- תחזיות לצמיחה: התחזיות מדברות על המשך ביקוש גבוה לנכסים מסחריים בתל אביב, במיוחד עם פיתוח תשתיות נוספות כמו קו הרכבת הקלה.
2. פתח תקווה
- יתרונות: פתח תקווה נחשבת לאחת הערים המובילות מבחינת השקעות נדל"ן מניב, בעיקר בזכות קרבתה לתל אביב ויוקר המחיה הנמוך יותר בהשוואה לעיר הבירה העסקית של ישראל. העיר מתפתחת בקצב מהיר ויש בה תשתיות מתקדמות, פארקי תעשייה והייטק, ומתחמי משרדים חדשים שנבנים.
- חסרונות: העיר עדיין נמצאת בתהליך פיתוח, ולכן ייתכן שתהיה תקופה ארוכה עד שהביקוש יהיה זהה לזה של תל אביב או ערים מרכזיות אחרות.
- תחזיות לצמיחה: פתח תקווה רושמת עלייה חדה בביקוש לנכסים מסחריים, עם חברות הייטק ומרכזים לוגיסטיים שממשיכים לבחור באזור זה.
3. חיפה
- יתרונות: חיפה מציעה הזדמנויות ייחודיות להשקעה, בעיקר בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, בזכות הנמל הגדול והגישה הישירה לנתיבי שינוע סחורות. העיר מתפתחת כמרכז עסקי בצפון הארץ, עם תוכניות לפיתוח תשתיות תחבורה כמו הרכבת המהירה מתל אביב.
- חסרונות: הביקוש לנכסים מניבים בעיר אינו גבוה כמו באזור המרכז, ולכן התשואה עשויה להיות פחות אטרקטיבית בטווח הקצר.
- תחזיות לצמיחה: חיפה עתידה ליהנות מעליית ביקוש לנכסים מסחריים בזכות פיתוחים אזוריים כמו הנמל החדש ושיפור התשתיות.
4. אשדוד
- יתרונות: אשדוד נהנית מקרבה לנמל הגדול ביותר בישראל, מה שהופך אותה למוקד משיכה למרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה. כמו כן, העיר מציעה נכסים במחירים נוחים יותר לעומת תל אביב והמרכז, אך עדיין מספקת תשתיות תחבורה מפותחות.
- חסרונות: הביקוש לנכסים מסחריים בעיר עדיין נמוך ביחס למרכזי העסקים של תל אביב והרצליה.
- תחזיות לצמיחה: עם המשך פיתוח הנמל ושיפור התשתיות, צפויה עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה באשדוד, מה שיכול להוביל לעלייה בתשואות המשקיעים.
5. באר שבע
- יתרונות: באר שבע עוברת מהפכה כלכלית בזכות ההשקעות בטכנולוגיה והפיתוח של אזור ההייטק הסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון. בנוסף, מחירי הנכסים עדיין נמוכים יחסית, מה שמאפשר להשקיע בהשקעה נמוכה עם פוטנציאל עליית ערך משמעותי בעתיד.
- חסרונות: בשל מיקומה בפריפריה, עדיין קיים סיכון להיעדר ביקוש מצד שוכרים מסחריים, בעיקר אם יתקיימו שינויים כלכליים משמעותיים.
- תחזיות לצמיחה: באר שבע ממשיכה למשוך חברות הייטק ומשקיעים בזכות התמיכה הממשלתית והאקדמית, והצפי הוא שהאזור ימשיך לגדול בשנים הקרובות.
שימוש בנתונים סטטיסטיים ומחקרי שוק:
- תל אביב: מחקרים מראים שתשואה ממשרדים בתל אביב נעה סביב 4%-5% בשנה, עם עלייה עקבית בערכי הנדל"ן.
- פתח תקווה: הביקוש במרכזי התעשייה וההייטק החדשים בעיר עולה, עם תחזיות לתשואה של כ-6% לשנה.
- חיפה ואשדוד: עליית הערך העתידית בזכות הנמלים והלוגיסטיקה מספקת תחזיות של תשואה של 5%-7% בשנים הקרובות.
מדריך לבחירת נכס מניב למכירה
כדי לבחור נכס מניב טוב, יש להקפיד על הקריטריונים הבאים:
- מיקום: בחר נכס באזור מבוקש עם נגישות לתחבורה ותשתיות. מיקומים מרכזיים כמו תל אביב ופתח תקווה יבטיחו ביקוש גבוה מצד שוכרים.
- תשואה צפויה: בדוק את התשואה הצפויה על ההשקעה (ROI). תשואה טובה עבור נכס מניב היא לרוב בין 5%-7% בשנה.
- מצב הנכס: וודא שהנכס במצב תחזוקתי טוב או דורש שיפוץ מינימלי, שכן תיקונים יקרים יכולים לפגוע בתשואה.
- סוג הדיירים: השכרת הנכס לדיירים יציבים (חברות גדולות או עסקים מבוססים) תקטין את הסיכון להפסדים.
- חוזי שכירות: העדף חוזים לטווח ארוך עם דיירים כדי להבטיח הכנסה יציבה. ודא שהחוזים מגנים עליך מפני עלויות לא צפויות.
- פוטנציאל השבחה: בחן אם יש פוטנציאל לשיפור הנכס (שיפוץ, שינוי ייעוד) שיעלה את ערכו העתידי.
חישוב תשואה מנכס מניב
- תשואה נטו = (הכנסות שנתיות משכירות – עלויות תחזוקה ומיסים) ÷ עלות הנכס.
- לדוגמה, אם ההכנסה השנתית היא 200,000 ₪ והעלויות הן 50,000 ₪ על נכס ששוויו 2,500,000 ₪, התשואה נטו היא 6% (150,000 ÷ 2,500,000).
מחשבון תשואה מנכס מניב
מיסוי והיבטים משפטיים ברכישת נכס מניב בישראל
מס רכישה:
בעת רכישת נכס מניב (כמו משרדים, מבני תעשייה, וכו'), מס הרכישה עומד על 6% משווי העסקה. עבור נכסים שאינם דירת מגורים ראשונה, שיעור המס עולה עד 8%-10% בהתאם לשווי הנכס.
מס שבח:
מס שבח מוטל על רווח ההון שנצבר ממכירת הנכס, והוא עומד על 25% מהרווח (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה לאחר הצמדה למדד וקיזוז הוצאות שונות כמו שיפוצים).
מיסוי על הכנסות משכירות:
הכנסות משכירות על נכס מניב כפופות לשלושה מסלולי מס עיקריים:
- פטור ממס על השכרה למגורים עד הכנסה של 5,654 ש"ח לחודש (2024).
- מס של 10% על ההכנסות משכירות ללא קיזוז הוצאות.
- מדרגות מס שולי – מס הכנסה על ההכנסות משכירות, שבו ניתן לקזז הוצאות תחזוקה וריבית משכנתא.
היבטים משפטיים:
לפני רכישת נכס מניב, חשוב לבדוק את חוזי השכירות הקיימים כדי להבין את אורך ההתחייבות של השוכרים, תנאי הפסקת השכירות ומנגנוני עדכון דמי השכירות. בנוסף, יש לבחון את מצב היטל ההשבחה – מיסוי על עליית ערך הנכס בעקבות תוכניות פיתוח או אישורי בנייה חדשים.
שאלות נפוצות (FAQ) על נכסים מניבים
כמה זמן לוקח לקבל תשואה מנכס מניב?
משך הזמן לקבלת תשואה תלוי במספר גורמים, כגון סוג הנכס, מיקום, והחוזים עם השוכרים. במקרים רבים, התשואה יכולה להתחיל לזרום בתוך כמה חודשים מרגע ההשכרה, אך יכול לקחת שנתיים עד שלוש שנים עד שההשקעה מתאזנת ומתחילה להניב רווח משמעותי, במיוחד אם הנכס דורש שיפוץ או התאמות.
איך לבחור בין סוגי נכסים מניבים?
כדי לבחור נכס מניב מתאים, יש להתחשב במספר גורמים:
מיקום: נכסים בערים מרכזיות כמו תל אביב או אזורים עם פוטנציאל צמיחה מציעים בדרך כלל תשואה יציבה.
סוג הנכס: משרדים ומרכזים לוגיסטיים נחשבים להשקעות יציבות, בעוד שקניונים ומרכזי מסחר עלולים להיות מושפעים ממגמות כלכליות משתנות.
רמת הסיכון: נכסים באזורים מתפתחים יכולים להציע תשואה גבוהה יותר, אך הם גם נושאים סיכון גבוה יותר לעומת נכסים במיקומים מבוססים.
מהו התשואה הממוצעת על נכס מניב?
התשואה השנתית על נכסים מניבים בישראל נעה בדרך כלל בין 4%-7% בשנה, תלוי במיקום, סוג הנכס וביקוש השוק.
אילו עלויות נוספות יש לקחת בחשבון ברכישת נכס מניב?
מעבר למחיר הנכס, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו:
מס רכישה (6%-8%).
עלויות תחזוקה (שיפוצים, ביטוח, תחזוקה שוטפת).
מיסוי על השכרת הנכס (מס הכנסה בהתאם למדרגת המס או מס פטור/10%)
מה ההבדל בין חוזי שכירות קצרי טווח לארוכי טווח?
חוזים קצרי טווח: מספקים גמישות, אך עלולים ליצור אי-וודאות ותנודתיות בהכנסה.
חוזים ארוכי טווח: מבטיחים הכנסה קבועה ומפחיתים את הסיכון הכלכלי, אך פחות גמישים במידה והשוק משתנה.
איך להבטיח שהנכס אכן יניב תשואה טובה?
בדיקה מקיפה לפני הרכישה חיונית: יש לבדוק את מיקום הנכס, את חוזי השכירות הקיימים, את התשואה הצפויה, ואת הפוטנציאל לעליית ערך או השבחה של הנכס.