אותו סיפור כמו תמיד? לא בדיוק.

מגמות ענק כמו מסחר מקוון, לוגיסטיקה הפוכה, שינויים בשרשרת האספקה והעברת ייצור למדינות קרובות, הקפיצו את הביקוש לנכסים תעשייתיים לשיאים חדשים. נראה שהמגמה חיובית, נכון? אז מה, כל מה שמשקיעים צריכים לעשות זה לקנות נדל"ן לוגיסטי ולחכות לרווחים? לא כל כך מהר.

בשנה האחרונה, החברות שמנהלות מרכזים לוגיסטיים מתמודדות עם אתגרים שלא חוו בעבר – אינפלציה בשיא של עשרות שנים, עלויות מימון שזינקו למעלה, וסטנדרטים מחמירים יותר בכל מה שקשור לקיימות. השילוב של כל אלה מאלץ אותן לחשוב מחדש איך לנהל את שטחי האחסון שלהן בצורה הכי חכמה.

העתיד שייך למחסנים החכמים

מה שקורה היום בשוק המשרדים הוא דוגמה מצוינת: מגדלים חדשים ומתקדמים שמציעים סביבת עבודה מודרנית ומושכת משאירים מאחור בניינים ישנים שלא עומדים בדרישות של העובדים החדשים. אותו דבר קורה עכשיו גם בתחום הלוגיסטי – המחסנים החדשניים, שמסייעים לחברות להיות יעילות וירוקות יותר, מתחילים להשתלט על השוק.

אז מה הכי חשוב היום?

1. נכסים מודרניים עם טכנולוגיה מתקדמת – חברות מחפשות מחסנים לוגיסטיים מתקדמים שמייעלים תהליכים וחוסכים באנרגיה.
2. לוקיישן מנצח – קרבה לשווקים גדולים היא קריטית יותר מאי פעם. השכרת מחסן לוגיסטי במיקום אסטרטגי יכולה לעשות את ההבדל.
3. התאמה לעתיד – נכסים שיכולים לשרת את הצרכים של היום, וגם להתמודד עם הדרישות של מחר, הולכים להיות שוברי השוויון.

הפער בין המחסנים החדשים לאלה הישנים והלא-מותאמים הולך וגדל – ומי שמשקיע חייב לקחת את זה בחשבון. אם השוק משתנה, גם האסטרטגיה של המשקיעים חייבת להשתנות.

מה הופך מחסן לוגיסטי לחדיש באמת?

אנו נוהגים לסווג מחסנים לוגיסטיים לפי הקרבה שלהם לצרכן הסופי. יש שלושה סוגים עיקריים:

1. מרכזים אינטרמודליים (Intermodal) – מחסנים שממוקמים ליד נמלים, מסילות רכבת או מרכזי תחבורה גדולים, ומשמשים כנקודת מעבר ראשונית לסחורה שממשיכה הלאה.
2. מרכזי הפצה (Distribution Centers) – נמצאים בדרך כלל בפרברי הערים או אזורים אסטרטגיים, ומשמשים לחלוקה מהירה של מוצרים לרשתות ולחנויות.
3. מרכזי מימוש הזמנות (Fulfillment Centers) – אלו המחסנים שמטפלים ישירות בהזמנות של לקוחות אונליין, ולכן הם צריכים להיות קרובים יותר לערים כדי לאפשר משלוחים מהירים.

הגרף שמצורף במאמר מציג בצורה ברורה איך כל סוג של מחסן משתלב בשרשרת האספקה, בהתאם לדרישות של השוק המודרני.

השוואת סוגי מחסנים לוגיסטיים

קריטריון	מרכזים אינטרמודליים	מרכזי הפצה	מרכזי מימוש הזמנות
גודל ממוצע	32,500 מ"ר ומעלה	32,500 – 93,000 מ"ר	עד 32,500 מ"ר
מיקום אופייני	בסמוך לנמלים, מסילות רכבת ומוקדי תחבורה ארציים	על יד צירי תנועה ראשיים, פרברי ערים	קרוב למרכזי אוכלוסייה גדולים (לעתים בפאתי עיר)
תפקיד בשרשרת האספקה	נקודת כניסה של הסחורה, מעבר ראשוני לפני החלוקה הארצית	מיון והפצה סיטונאית לרשתות וחנויות	השלב האחרון – משלוח ישירות לצרכן
רמת אוטומציה נפוצה	בינונית – מערכות שינוע בסיסיות	בינונית/גבוהה – מסועים, מערכות ליקוט חכמות	גבוהה מאוד – רובוטים, מסועים אוטומטיים ופתרונות ליקוט מתקדמים
סוג הפעילות העיקרית	קבלת סחורה מחו"ל, שינוע ראשוני לתחנות הבאות	קונסולידציה והכנת משלוחים להפצה לחנויות ולקוחות סופיים	טיפול בהזמנות אונליין (B2C ו-B2B), משלוחים מהירים ללקוחות
יתרון תחרותי	גישה ישירה לתחבורה בינלאומית ומהירה	התאמה לחנויות פיזיות והפצה אזורית מהירה	זמני משלוח קצרים במיוחד ושביעות רצון לקוחות גבוהה

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן לוגיסטי?

השקעה בנדל"ן לוגיסטי כיום מחייבת התחשבות באלמנטים כמו מיקום אסטרטגי, תשתיות מתקדמות ודרישות טכנולוגיות. באזורים כמו מרכז הארץ, עוטף גוש דן, אזור הדרום וצפון הארץ, ניתן למצוא מבני תעשייה להשכרה ו**מבני תעשייה למכירה** עם פוטנציאל תשואה גבוה.

📌 המסקנה למשקיעים?
הנדל"ן הלוגיסטי ממשיך להיות אחד התחומים הרווחיים ביותר, אך ההצלחה תלויה בבחירת הנכס הנכון – כזה שמותאם לעידן החדש של המסחר והלוגיסטיקה. 🚀

1. מרכזים אינטרמודליים (Intermodal): מעל 32,500 מ"ר

מה זה אומר?

כאן מתחיל המסע של המוצר. הסחורה מגיעה לראשונה לשרשרת האספקה, אבל היא עדיין רחוקה מהלקוח הסופי. בדרך כלל, יש לפחות שלוש תחנות נוספות עד שהיא מגיעה ללקוח:

1. מרכז הפצה
2. מרכז מימוש הזמנות
3. משלוח לבית הצרכן

איפה זה קורה?

📍 סוגי אזורים: מרכזים לוגיסטיים גדולים, נמלים, שדות תעופה ומסילות רכבת.
📍 מיקום אסטרטגי: מחסנים שממוקמים בצמתים מרכזיים עם גישה נוחה להפצה ארצית.

למה זה חשוב?

המרכזים האלו הם השער הראשי לכניסת סחורה לשוק – מפה הכל מתחיל. ככל שהלוקיישן טוב יותר, כך שרשרת האספקה מהירה ויעילה יותר.

2. מרכזי הפצה (Distribution Centers): בין 32,500 ל-93,000 מ"ר

מה קורה כאן?

בשלב הזה, הסחורה מגיעה מהמקור הראשוני בשרשרת האספקה ועוברת מיון ואריזה מחדש לפני שהיא ממשיכה הלאה. מכאן, יש לפחות שתי תחנות נוספות בדרך לצרכן:

1. מסירה ישירה דרך חברות שילוח (דוגמת UPS, FedEx, דואר ישראל) ומשם לבית הלקוח – במקרה של מסחר מקוון.
2. אספקה לחנויות פיזיות, שם הצרכן מבצע את "המייל האחרון" בעצמו, או לחלופין – למרכזי מימוש הזמנות שממשיכים למשלוח עד הדלת.

איפה זה קורה?

📍 סוגי אזורים: אזורים עם אוכלוסייה גדולה, מרכזי הפצה אזוריים.
📍 מיקום אסטרטגי: לאורך כבישים בין-עירוניים וצירי תחבורה מרכזיים, עם גישה מהירה לערים הגדולות.

למה זה חשוב?

מרכזי ההפצה הם החוליה הקריטית שמאפשרת הפצה מהירה ויעילה – בין אם למשלוחים ישירים לצרכן או למילוי מלאי בחנויות פיזיות. בלי תחנות כאלה, שרשרת האספקה פשוט לא יכולה לעמוד בקצב של המסחר המודרני.

3. מרכזי מימוש הזמנות (Fulfillment Centers): מתחת ל-32,500 מ"ר

מה קורה כאן?

זה השלב האחרון בשרשרת האספקה – המוצר יוצא מכאן ישירות ללקוח. מרכזי מימוש הזמנות מטפלים במשלוחים ישירים לצרכן הפרטי (B2C) או לעסקים (B2B), בהתאם לאופי המוצר והלקוח.

איפה זה קורה?

📍 סוגי אזורים: ערים גדולות, אזורי ביקוש גבוה.
📍 מיקום אסטרטגי: שולי הערים או באזורים מסחריים מרכזיים, כך שניתן לבצע משלוחים מהירים לבית הלקוח.

למה זה חשוב?

מרכזי מימוש הזמנות הם החוליה האחרונה והכי קריטית בשרשרת – הם אלו שקובעים כמה מהר הלקוח יקבל את החבילה. עם עליית המסחר המקוון והדרישה למשלוחים מהירים (כולל משלוחים ביום אחד), החשיבות של מרכזים אלו רק הולכת וגדלה.

רשימת הדרישות החדשה – איך נראה המחסן הלוגיסטי של המחר?

בעוד שהקטגוריות של מחסנים לוגיסטיים לא השתנו משמעותית בשנים האחרונות, הדרישות של החברות השוכרות השתנו – ובגדול. היום, עסקים מחפשים נכסים מותאמים אישית, עם רמות אוטומציה גבוהות, לצד פתרונות טכנולוגיים וקיימות סביבתית. בנוסף, תנאי העבודה הפכו לקריטיים כדי למשוך ולשמר עובדים בעולם שבו שוק התעסוקה תחרותי מאוד.

מה מחפשים היום במחסן לוגיסטי מתקדם?

כדי לנהל מחסן מודרני, החברות צריכות תשתיות חשמל שיתמכו במערכות מתקדמות כמו:
✅ מסועים ורובוטים להפצה חכמה
✅ מערכות אוטומציה מתקדמות
✅ חניונים עם טעינה לרכבים חשמליים
✅ קיבולת אחסון חשמל חכמה עם סוללות באתר
✅ חיבור אינטרנט חזק ואמין

🔋 פתרונות אנרגיה מתחדשת הם כבר לא רק "נחמד שיש" – הם חובה. פאנלים סולאריים על הגג יכולים לספק עד 80% מהחשמל של המחסן, וביחד עם פתרונות אגירת אנרגיה חכמה, זה הופך את המבנה לאנרגטי יותר, חסכוני יותר וסביבתי יותר.

🚛 למה זה קריטי?

ענף הלוגיסטיקה כבר מתחיל להחליף משאיות דיזל בצי של משאיות חשמליות, מה שידרוש עוד יותר חשמל וזמינות גבוהה יותר של תשתיות טעינה.

🔌 מה הבעיה?

רשתות החשמל הקיימות כבר היום על הקצה, במיוחד באזורים עם תשתיות ישנות. בנוסף, ההתפתחות המהירה של בינה מלאכותית (AI) ודאטה סנטרים צורכת כמויות אדירות של חשמל, מה שמפעיל לחץ נוסף על רשתות החשמל.

💡 מסקנה?

מחסן לוגיסטי בלי גישה לאנרגיה אמינה, חכמה וברת קיימא פשוט לא ישרוד בעתיד. ככל שהדרישות ימשיכו לעלות, זה יהפוך להיות הפרמטר הכי קריטי בהשקעה בנכסים לוגיסטיים.

👷‍♂️ מה חדש?

בעבר, גגות של מחסנים לוגיסטיים תוכננו לעומס של 9-10 פאונד (כ-4-4.5 ק"ג) למ"ר, אבל היום הדרישות עלו משמעותית – 15 פאונד (כ-6.8 ק"ג) למ"ר זה הסטנדרט החדש. למה?

💨 מערכות מיזוג ואוורור מתקדמות (RTUs)

עסקים משדרגים את מערכות האוורור כדי לשפר את תנאי העבודה לעובדים ולקרר מכונות כבדות ומסועים אוטומטיים. המשמעות היא יותר יחידות מיזוג אוויר (HVAC) שמכבידות על הגג.

☀️ פאנלים סולאריים

כחלק מהמגמה הירוקה, עוד ועוד מחסנים מתקינים מערכות סולאריות על הגג, מה שמוסיף עומס משמעותי על המבנה.

🏚 מה עם מבנים ישנים?

מחסנים ישנים לא בנויים לעמוד בעומסים החדשים, מה שאומר שבמקרים רבים יהיה צורך לחזק או להחליף לחלוטין את הגג – הוצאה רצינית מאוד שדורשת השקעה כספית גדולה.

📌 מסקנה:

מי שמשקיע בנדל"ן לוגיסטי חייב לוודא שהנכס בנוי לתקנים החדשים של עומסי גג, אחרת זה עלול להוביל להוצאות כבדות בעתיד.

📏 מה זה גובה פנימי?

הגובה הפנימי של המבנה (Clear Height) קובע כמה סחורה אפשר לאחסן בנפח (ולא רק בשטח). זה הופך להיות המדד הכי חשוב לניצול שטח במחסנים לוגיסטיים.

🏗 הסטנדרט החדש:

בעוד שמבנים ישנים נבנו עם גובה של 5.5-9.7 מטר, היום הדרישה היא ל11-12.2 מטר כדי לאפשר אחסון גבוה יותר ומקסימום ניצול שטח.

💰 למה זה חשוב לשוכרים?

✔ יותר סחורה באותו שטח – עסקים משלמים שכירות לפי מטר רבוע ולא לפי נפח, אז גובה גבוה יותר = יותר מוצרים על אותו שטח = חיסכון בעלויות.
✔ שיפור היעילות – מחסנים גבוהים יותר מאפשרים שימוש חכם יותר באוטומציה (כמו רובוטים שמביאים סחורה מגובה).
✔ רווחיות גבוהה יותר – יכולת לאחסן יותר מוצרים בנפח נותנת לעסקים יתרון תפעולי גדול ומשפרת רווחיות.

📌 מסקנה:

במבנים לוגיסטיים מודרניים, גובה זה כסף. מבנים נמוכים מדי לא יתחרו בנכסים החדשים שיכולים להציע ניצול שטח טוב יותר ומקסימום אפקטיביות.

📐 מה זה מרווח עמודים?

המרווח בין העמודים או קורות התמיכה קובע איך אפשר לנצל את שטח המחסן, אילו סוגי מוצרים אפשר לאחסן ואיך הגישה אליהם תהיה מהירה ויעילה.

🏭 למה זה קריטי?

✔ שטח אחסון גמיש – מחסן עם מרווח עמודים נכון מאפשר להתאים את האחסון למגוון מוצרים:

• מוצרים גדולים וכבדים → מערכות אחסון עמוקות יותר.
• מוצרים קטנים ועדינים → מדפים רדודים וקומפקטיים.
  ✔ תנועה חכמה – משפיע על גודל המדפים, המסועים, המעברים והשטחים לתפעול.
  ✔ מקסימום התאמה לשוכר – מרווח העמודים חייב להתאים לתוכנית האחסון של כל חברה ולהיות מספיק גמיש לשינויים עתידיים.

🚀 טכנולוגיות חדשות שמצריכות מרווח עמודים נכון:

🔹 VNAs – Very Narrow Aisles → מעבר צר במיוחד לרובוטים אוטומטיים.
🔹 מערכות אחסון חכמות כמו Kardex → פתרונות אחסון אוטומטיים שחוסכים שטח ומייעלים את הליקוט.

📌 מסקנה:

מרווח עמודים נכון = מחסן חכם יותר. כשמדובר בנכסים לוגיסטיים מתקדמים, עיצוב גמיש הוא חובה, אחרת המבנה פשוט לא יוכל לתת מענה לשוכרים שדורשים תפעול חכם ומתקדם.

🏗 למה זה חשוב?

ככל שהמחסנים גדולים וגבוהים יותר, הדרישות לתשתיות מים וחשמל מתקדמות עולות בהתאם.

💦 מערכות מים משופרות

✔ לחץ מים גבוה → מבנים גדולים דורשים מערכת לחץ מים מספקת לתמיכה במערכות כיבוי אש מתקדמות.
✔ מערכות ספרינקלרים ESFR → אם לחץ המים הקיים לא מספיק, צריך משאבות יקרות כדי לתמוך בהתקנת ספרינקלרים ברמה הגבוהה ביותר.

🔋 יעילות אנרגטית – חיסכון ותאימות לתקני קיימות

✔ מבנים חכמים צורכים פחות אנרגיה → חיסכון משמעותי בהוצאות השוטפות לעסקים.
✔ עמידה בתקני קיימות → חברות חייבות לעמוד בסטנדרטים סביבתיים מחמירים, ולכן מעדיפות מבנים שמציעים פתרונות כמו:

• בידוד תרמי חכם – מפחית את הצורך במיזוג.
• תאורה חסכונית (LED) עם חיישנים חכמים – חוסכת חשמל.
• מערכות ניהול אנרגיה אוטומטיות – עוזרות לשלוט בצריכת החשמל.

📌 מסקנה:

עסקים מחפשים מחסנים עם תשתיות מים וחשמל מתקדמות, גם מטעמי בטיחות וגם לחיסכון תפעולי. מבנים ישנים עם תשתיות לא מתאימות ידרשו השקעות כבדות – מה שיכול להפוך אותם לפחות אטרקטיביים להשכרה.

🏗 למה זה קריטי?

✔ תשתית חזקה לנשיאת משקלים כבדים – מחסנים מודרניים צריכים רצפת בטון מחוזקת בעובי של 18 ס"מ ומעלה (7 אינץ'+), כדי להתמודד עם עומסים כבדים כמו מדפים גבוהים, מערכות שינוע ומסועים אוטומטיים.
✔ תמיכה בשדרוגי גג – גגות מודרניים עם פאנלים סולאריים ומערכות HVAC מתקדמות יוצרים עומסים משמעותיים שמחייבים יסודות רצפה חזקים יותר.

🤖 רצפה חלקה במיוחד לרובוטים ואוטומציה

✔ רצפה סופר שטוחה (Super Flat Floors) – הכרחית להפעלה חלקה של רובוטים אוטונומיים כמו מערכות Kiva של Amazon.
✔ משטח אחיד וללא תפרים (Seamless Slab) – מפחית זעזועים ושחיקה של רובוטים מסיעים, מסועים ורכבים חשמליים במחסן.

📌 מסקנה:

בעידן הלוגיסטיקה האוטומטית, רצפה לא מתאימה = בעיה תפעולית רצינית. מחסנים ישנים עם רצפות רגילות לא יתאימו לרמות האוטומציה החדשות, וידרשו השקעה גדולה לשדרוג – מה שיכול להפוך אותם לפחות כדאיים כלכלית.

🚛 מה זה Truck Court Depth?

בעבר, החצר שמחוץ למחסן הייתה רק שטח חניה ותמרון, אבל היום היא הפכה לחלק בלתי נפרד מהלוגיסטיקה החכמה. עומק חצר תמרון של 130 רגל (כ-40 מטר) ומעלה מאפשר:

✔ יותר מקום לתמרון משאיות – קל יותר להכניס ולהוציא רכבים בלי עיכובים.
✔ חניה נוחה לנגררים – שטח אחסון זמני לנגררים שמחכים לטעינה או פריקה.
✔ חניית עובדים ומבקרים – מספיק מקום כדי שלא תהיה צפיפות ועיכובים.
✔ זרימת סחורה מהירה יותר – ככל שיש יותר דלתות טעינה ופריקה, כך התהליך יותר יעיל.

📌 מסקנה:
מחסן בלי חצר תמרון עמוקה מספיק פוגע במהירות וביעילות התפעולית. ככל שהחצר רחבה יותר, כך ניתן להתמודד עם יותר משאיות, יותר משלוחים, ופחות עיכובים – וזה קריטי במיוחד עבור מרכזי הפצה גדולים.

8. מתקנים לעובדים – מחסנים שכיף לעבוד בהם

🏢 מה השתנה?

פעם מחסן היה רק מקום לאחסון סחורה, אבל היום העובדים הם הנכס הכי חשוב, ולכן מחסנים שמציעים תנאים טובים יותר מושכים ומחזיקים כוח אדם איכותי לאורך זמן.

💪 מה מחפשים עובדים היום?

✔ חדרי כושר ומתקני ספורט – שומרים על בריאות העובדים ומורידים ימי מחלה.
✔ מקלחות ומלתחות – אידיאלי למשמרות פיזיות ונותן לעובדים נוחות מקסימלית.
✔ שטחים פתוחים וגינות – יוצרים סביבת עבודה יותר נעימה ומאפשרים הפסקות באוויר הפתוח.
✔ מטבחים וחדרי אוכל משודרגים – אוכל טוב ומקום נוח להפסקות = עובדים מרוצים יותר.

📊 למה זה חשוב?

✔ קל יותר לגייס עובדים ולשמור עליהם – שוק העבודה נהיה תחרותי, ומתקנים טובים יכולים לעשות את ההבדל.
✔ פרודוקטיביות גבוהה יותר – כשהעובדים מרוצים, הם עובדים טוב יותר.
✔ פחות היעדרויות – סביבת עבודה נוחה ומודרנית מפחיתה שחיקה ומחלות.

📌 מסקנה:

מחסנים עם שירותים משופרים לעובדים הם העתיד של הלוגיסטיקה. ככל שהמתקנים טובים יותר, כך יותר קל למשוך עובדים איכותיים ולשמור עליהם, מה שנותן יתרון עצום לחברות שמפעילות את המחסן.

5 הפרמטרים הכי חשובים למחסנים לוגיסטיים מודרניים

🔍 לפי סקר CBRE מסוף 2022, השוכרים מחפשים בעיקר 5 תכונות עיקריות במחסנים חדשים:

1️⃣ גובה פנימי (Clear Height) – מאפשר אחסון יעיל יותר ויותר מוצרים על אותו שטח.
2️⃣ מספר דלתות טעינה (Dock Doors) – יותר דלתות = זרימה מהירה של סחורה פנימה והחוצה.
3️⃣ אספקת חשמל מתקדמת – לא רק לטעינת רכבים חשמליים, אלא גם לתמיכה במסועים, רובוטיקה ואוטומציה חכמה.
4️⃣ מרווח עמודים (Column Spacing) – מקסימום גמישות להתאמת המדפים והשטח בהתאם לצורכי השוכר.
5️⃣ יכולת הרחבה עתידית (Capacity for Expansion) – מחסן שיכול לגדול ולהשתדרג לפי הצורך, בלי מגבלות מבניות.

 טכנולוגיה ואוטומציה – הדרך לחיסכון בכוח אדם

 השוכרים לא מחפשים רק שטח, אלא מחפשים חכמות – מחסנים עם אוטומציה מתקדמת שמאפשרים:
✔ חיסכון בכוח אדם – פחות תלות בעובדים בשוק תחרותי.
✔ מהירות עבודה גבוהה יותר – עיבוד מהיר של הזמנות ושיפור זמני אספקה.
✔ ניצול מקסימלי של השטח – שילוב רובוטים ומסועים מאפשר להשתמש בכל ס"מ במחסן.

🏭 דוגמה מהשטח: וולמארט משנה את המשחק

לא מזמן, וולמארט הכריזה שעד 2026, 55% מהמוצרים שלה יעברו דרך מחסנים אוטומטיים לחלוטין. המשמעות?
💡 מי שלא ישדרג את המחסנים שלו – יישאר מאחור.

🔎 מה זה אומר למשקיעים בנדל"ן לוגיסטי?

✔ הדיירים הכי גדולים היום לא מתפשרים יותר – הם מראש מסננים מחסנים שלא עומדים בתקנים החדשים.
✔ נכסים ישנים עם רצפות חלשות, גגות לא מתאימים או מעט מדי דלתות נפסלים עוד בשלב החיפוש.
✔ מחסנים מודרניים עם מפרט טכני מתקדם (גגות מחוזקים ל-10+ פאונד, תשתיות חזקות, שטחים לנגררים) מקבלים עדיפות ברורה.

📌 מסקנה:

העתיד של הלוגיסטיקה ברור – מי שמשקיע היום במחסנים חכמים, גמישים ומודרניים, ייהנה מהביקוש הכי גבוה ומהתשואה הכי טובה. 🚀

מחשבון ROI למחסנים לוגיסטיים

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן – למה קרבה לצרכנים זה הכל

📍 קרוב יותר = מהיר יותר = זול יותר

ככל שהמחסן קרוב יותר לאזורי ביקוש, כך משלוחים מהירים יותר, עלויות נמוכות יותר, ושביעות רצון גבוהה יותר מצד הצרכנים.

💡 למה זה קריטי?

 📦 יותר מוצרים, זמני אספקה קצרים יותר – הלחץ על שרשראות האספקה עולה, ולכן המחסנים לא רק צריכים להיות חדשניים – הם חייבים להיות קרובים לשווקים גדולים.
💰 עלות הובלה מול עלות שכירות – בעוד ששכירות ותפעול מחסנים הם רק 3%-6% מההוצאות הלוגיסטיות של עסקים, ההובלה היא בין 45%-70%!

🔄 המסקנה?

✔ מיקום מרכזי = חיסכון עצום בהוצאות תפעוליות.
✔ יותר חברות בוחנות מחדש את הלוקיישנים שלהן ומחפשות שטחים אסטרטגיים יותר כדי להתייעל.

 השקעות בנדל"ן לוגיסטי – איפה כדאי להיות?

1. אזור המרכז (פתח תקווה, ראש העין, שוהם, איירפורט סיטי)
   אלו אזורים לוהטים בגלל קרבה למרכזי אוכלוסייה ונתיבי תחבורה. נכסים שם נחטפים אבל מבטיחים תשואה יציבה.
   
2. עוטף גוש דן (יבנה, רמלה, לוד)
   אזורי ביקוש חזקים בגלל שהמחירים עדיין הגיוניים והקרבה לצירי תנועה מרכזיים (כביש 6, כביש 431 וכדומה).
   
3. אזור הדרום (באר שבע וצומת להבים)
   המחירים נמוכים יותר, והפוטנציאל לצמיחה גבוה בזכות תנופת הפיתוח בנגב, ובמיוחד מעבר צה"ל דרומה.
   
4. צפון הארץ (חיפה, קריות, אזור העמקים)
   אזורים עם ביקוש חזק ללוגיסטיקה תעשייתית, בעיקר בקרבת נמלי ים ונגישות טובה לצירי תחבורה.

🌎 איפה נמצא הפוטנציאל הכי גדול?
הפוטנציאל הכי גדול כרגע, לדעתי הוא הנגב – אזור באר שבע, צומת להבים וציר כביש 6 דרום.

למה דווקא שם?

• מחירים נמוכים יחסית: אפשר להיכנס בזול ולמקסם רווחים בעתיד.
• מעבר צה"ל לנגב: בסיסי הענק, קריית המודיעין, עיר הבה"דים – הכל עובר דרומה ויוצר ביקוש אדיר ללוגיסטיקה, אחסון והובלה.
• פיתוח תשתיות: כביש 6 דרום, מסילת הרכבת לנגב והקמת שדה תעופה נוסף בעתיד, כל אלה יביאו לשדרוג עצום של האזור.
• המדינה דוחפת: יש הטבות ומענקים להשקעות ופיתוח נדל"ן בנגב.

✔ מחסנים אינטרמודליים (Intermodal) ומרכזי מימוש הזמנות (Fulfillment Centers) – ימשיכו לראות עלייה חדה בשכר הדירה:

• מחסנים אינטרמודליים – ביקוש גבוה ליד הנמלים בשל עלייה בהגעת מלאים מחו"ל.
• מרכזי מימוש הזמנות – בגלל הדרישה למשלוחים מהירים, כולל משלוח באותו יום שהפך כבר לסטנדרט.

🚀 השקעה לטווח ארוך – המרכזים הלוגיסטיים של העתיד

📦 אחת מחברות המסחר המקוון הגדולות בעולם כבר הודיעה על הכפלת שטחי מרכזי המימוש שלה בשנים הקרובות כדי לעמוד בקצב של משלוחים מהירים.

📌 מסקנה:

בשוק הלוגיסטי של היום, קרבה לצרכנים קובעת הכל. מחסנים שנמצאים במיקומים מרכזיים עם גישה מהירה לערים הגדולות לא רק שימשיכו להיות המבוקשים ביותר, אלא גם יתנו למשקיעים את התשואות הכי טובות לאורך זמן. 🚛📦

המצב בישראל: מחסנים לוגיסטיים – ביקוש גובר, היצע מוגבל

📈 ביקוש עולה למרכזים לוגיסטיים מודרניים

בישראל, כמו בעולם, ישנה עלייה משמעותית בביקוש למרכזים לוגיסטיים מתקדמים, בעיקר בשל הצמיחה במסחר המקוון והצורך בשרשראות אספקה יעילות.​

🏢 היצע מוגבל של שטחים מתאימים

למרות הביקוש, היצע הקרקעות המתאימות להקמת מרכזים לוגיסטיים מוגבל. המחסור בקרקעות גדולות וזמינות, במיוחד במרכז הארץ, מוביל לעלייה במחירי הקרקע ולתחרות בין חברות המעוניינות להקים מרכזים לוגיסטיים. ​

📊 שיעורי תפוסה גבוהים

שוק המחסנים הלוגיסטיים בישראל מאופיין בשיעורי תפוסה גבוהים, עם כ-95% ומעלה. חוזי השכירות בתחום זה הם לרוב לטווח ארוך, בין 10-15 שנים, מה שמבטיח יציבות לשוכרים ולמשכירים. ​

🏗️ התחדשות והקמה של מרכזים לוגיסטיים חדשים

בשנים האחרונות נבנו בישראל מספר מרכזים לוגיסטיים מודרניים, המציעים תשתיות מתקדמות ומותאמות לצרכים העכשוויים של החברות. לדוגמה, "מרלו"ג השיטה" בקיסריה, שהוקם בשנת 2016, משתרע על שטח של 20,000 מ"ר ומציע שטחי אחסון, ליקוט והפצה. ​

שדרוג מחסנים ישנים? לא משתלם ולא פרקטי

🚧 למה לא פשוט לשפץ מחסנים ישנים?
הפתרון המתבקש לבעיית המחסור בנכסים לוגיסטיים מודרניים הוא שדרוג או התאמה של מחסנים ישנים, אבל בפועל זה לא תמיד אפשרי – וזה כמעט אף פעם לא משתלם.

בעיות מרכזיות בשיפוץ מחסנים ישנים:

🔹 רצפת בטון לא מתאימה לאוטומציה

✔ כדי להפעיל רובוטים ומסועים חכמים, יש צורך ברצפה שטוחה וחלקה ("Seamless Slab").
✔ אי אפשר פשוט לשפוך שכבת בטון חדשה על הקיימת, כי בטון לא נדבק לבטון – מה שמצריך הריסה מלאה של הרצפה ובנייתה מחדש.
✔ גם אם זה היה אפשרי, הוספת שכבה תוריד את הגובה הפנימי של המבנה ותפגע ביכולת האחסון שלו.

🔹 חיזוק הגג לסטנדרטים מודרניים – כמעט בלתי אפשרי

✔ גגות ישנים לא יכולים לשאת את העומסים החדשים של מערכות סולאריות, HVAC חזקות ומערכות תפעול כבדות.
✔ כדי לשדרג את הגג יש לפרק אותו לחלוטין ולבנות מחדש, מה שדורש פינוי מלא של הדיירים והשבתת הפעילות.
✔ העלות של חיזוק גג מגיעה לעלות גבוהה מאוד, מה שהופך את זה לבלתי משתלם כלכלית.

מחסנים ישנים מחוץ למשחק – הפער רק יגדל

📉 הפער בין הביקוש למחסנים מודרניים למחסנים ישנים הולך להתרחב

🔹 ככל שהחוזים הנוכחיים יגיעו לסיום, שוכרים יעדיפו לעבור לנכסים מתקדמים יותר ולא לשדרג את הישנים.
🔹 מחסנים ישנים יהפכו לבלתי רלוונטיים בשוק המודרני, עם יותר ויותר שוכרים שדורשים טכנולוגיה, קיימות וניצול חכם של השטח.

📌 מה המשמעות למשקיעים?

🏭 מחסנים מודרניים יהפכו לנכסים יקרים ונדירים.
📈 מחירי השכירות יזנקו, במיוחד בשווקים מרכזיים ובאזורים עם צמיחה דמוגרפית גבוהה.
💡 למי שיש כבר היום מחסן מתקדם – הוא בידיים מנצחות! 🚀

השוק משתנה – לא כל מחסן שווה זהב יותר

🔄 המציאות החדשה בנדל"ן לוגיסטי

פעם היה מספיק להשקיע בכל מחסן תעשייתי כדי להרוויח, אבל הימים האלה נגמרו. לא כל מחסן לוגיסטי מבטיח תשואה, והיום יש פער עצום בין נכסים מודרניים לבין מחסנים ישנים ומיושנים.

📉 מה לוחץ על השוכרים היום?

✔ אינפלציה גבוהה וריביות יקרות – עלויות מימון ושכירות עולות.
✔ דרישות מחמירות לקיימות ופליטת פחמן נמוכה – מחסנים ישנים פשוט לא עומדים בתקן.
✔ תנאי עבודה משופרים – חברות מחפשות מחסנים עם סביבה נוחה ואטרקטיבית לעובדים.

🏗 לאן הכסף הולך?

✔ מחסנים מתקדמים ומודרניים – עם טכנולוגיה חכמה, תשתיות חשמל חזקות, גובה אחסון גבוה ומיקום אסטרטגי.
✔ נכסים שנבנו בהתאם לצרכים העדכניים של השוק – כאלה שמציעים מהירות תפעולית גבוהה וניצול חכם של השטח.

⏳ מה נשאר מאחור?

❌ מחסנים ישנים – שאין להם אפשרות לשדרוג כלכלי.
❌ נכסים שלא מתאימים לאוטומציה – ושדורשים השקעות כבדות כדי להתאים לטכנולוגיות החדשות.

📌 המסקנה למשקיעים?

✔ מי שמשקיע בנדל"ן לוגיסטי חייב לבחור חכם – לא כל מחסן שווה היום את הכסף.
✔ העתיד שייך לנכסים לוגיסטיים חדשניים – שיביאו את התשואה הגבוהה ביותר וימשכו את השוכרים הגדולים.
✔ הנדל"ן הלוגיסטי נשאר השקעה חזקה – אבל רק למי שמשקיע נכון! 🚛📦