לבחור בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן מגורים זה אחלה דילמה למי שמחפש להשקיע. טעות בבחירה של האסטרטגיה הנכונה, ואתה עלול למצוא את עצמך עמוק בבוץ ואפילו להפסיד כסף.
אז כדי שלא תיפגע, הכנו לך מדריך להשקעה בנדל"ן מסחרי למתחילים, שיעזור לך להבין מה זה בכלל אומר להשקיע בנדל"ן מסחרי ומה זה דורש ממך.
להבין את ההבדל בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן מגורים
כשמדברים על נדל"ן מסחרי, בטח עולה לך בראש חנויות, משרדים או קליניקות. אבל זה גם יכול לכלול נכסים עם יותר מחמישה יחידות, כמו בנייני דירות, מפעלים, מלונות מגרשים והרשימה עוד ארוכה.
מצד שני, נדל"ן מגורים זה נכסים שמיועדים אך ורק למגורים. זה כולל כל מבנה עם פחות מחמישה יחידות, כמו בתים פרטיים, דירות קונדומיניום ודופלקסים.
נכון, גם בנדל"ן מסחרי וגם במגורים אפשר להרוויח משכירות, ויש צורך לנהל ולתחזק את הנכסים, אבל פה נגמר הדמיון ביניהם.
| מאפיין | נדל"ן מסחרי | נדל"ן מגורים |
|---|---|---|
| סוגי דיירים | חנויות, משרדים, מפעלים | בתי מגורים פרטיים, דירות |
| תקופת שכירות | 3-10 שנים | שנה או פחות |
| פוטנציאל הכנסה | גבוה יותר, חוזים ארוכים | נמוך יותר, הכנסה פחות יציבה |
| השקעה התחלתית | גבוהה (30%-40% מקדמה) | נמוכה יחסית |
הבדלים עיקריים
הבנה של ההבדלים המרכזיים בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן מגורים יכולה לעזור לך להחליט איזה אסטרטגיית השקעה הכי מתאימה לך.
- סוגי דיירים: דיירים בנדל"ן מסחרי צריכים דברים ספציפיים, כמו מפעלים, מוסכים, חנויות, קליניקות, או משרדים. דיירים בנדל"ן מגורים פשוט צריכים מקום לגור בו. יש בדרך כלל הרבה יותר דיירים פוטנציאליים בתחום המגורים.
- תקופת השכירות: בנדל"ן מסחרי החוזים הם הרבה יותר ארוכים מאשר בנדל"ן מגורים. רוב החוזים במגורים הם לשנה או פחות, מה שגורם להכנסה פחות יציבה וסיכון גבוה יותר לוואקאנסיה. בנדל"ן מסחרי, החוזים בדרך כלל נעים בין שלוש ל-10 שנים.
- פוטנציאל הכנסה: נדל"ן מסחרי בדרך כלל מציע הכנסה גבוהה ויציבה יותר, כי הדיירים חותמים על חוזים ארוכים. הסיכון לוואקאנסיה (זה בעצם מצב שהנכס שלך עומד ריק ואין לך דיירים שמשלמים שכירות. בקיצור, נכס בלי דיירים.) בנכסים למגורים עושה את ההכנסה פחות יציבה, והמחירים שם לרוב נמוכים יותר. לדוגמה, אם אתה מחפש מחסן לוגיסטי להשכרה תוכל למצוא אפשרויות ב-מחסן לוגיסטי להשכרה.
- תקנות: נדל"ן מסחרי כפוף להרבה יותר חוקים ורגולציות של ייעוד ושימוש בקרקע, מה שיכול לצמצם את מספר הדיירים הפוטנציאליים. בנדל"ן למגורים יש מטרה אחת – לספק דירות למגורים.
- השקעה התחלתית: כדי להשקיע בנדל"ן למגורים צריך הרבה פחות כסף מאשר בנדל"ן מסחרי. זה יכול להוות מחסום כניסה עבור משקיעים מתחילים שרוצים להיכנס לנדל"ן מסחרי, כמו למשל לחפש מבני תעשייה להשכרה שיכולים להתאים להשקעה. תוכל לבדוק דוגמאות ב-מבני תעשייה להשכרה.
- תנודתיות: נדל"ן מסחרי יותר רגיש לירידות בשוק, כי עסקים הם הראשונים לסבול כשהכלכלה מתדרדרת. עם זאת, אם תשקיע בנכסים כמו מבני תעשייה למכירה, תוכל למצוא נכסים שמציעים יציבות יחסית גם בתקופות תנודתיות. דוגמאות לנכסים כאלה תוכל למצוא ב-מבני תעשייה למכירה.
מחשבון תשואה להשקעה בנדל"ן מסחרי
מחשבון תשואה להשקעה בנדל"ן מסחרי
היתרונות בהשקעה בנדל"ן מסחרי
כשמשקיעים בנדל"ן מסחרי, חשוב לדעת את היתרונות של הבחירה הזאת. כמו בכל השקעה, כשזה הולך חלק, נדל"ן מסחרי יכול להיות מהלך גאוני.
הנה כמה מהיתרונות שמשקיעים נהנים מהם:
הכנסה גבוהה יותר: השכירות בנדל"ן מסחרי בדרך כלל הרבה יותר גבוהה משכירות למגורים, ככה שהמשקיעים מקבלים תזרים מזומנים חודשי גבוה יותר.
חוזי שכירות ארוכים יותר: השקט הנפשי שמגיע עם חוזה שכירות מסחרי שווה זהב. כשאתה יודע שיש לך דייר לעשר שנים במקום לשנה אחת, ההשקעה הרבה פחות מלחיצה.
חוזי "טריפל נט": בחוזה טריפל נט, הדיירים המסחריים משלמים את המיסים על הנכס, הביטוח והתחזוקה בנוסף לשכירות. זה מוריד את ההוצאות של המשקיע על הנכס ומגדיל את הרווחים.
גיוון בהשקעות: לשים את כל הכסף על השקעה אחת זה אף פעם לא רעיון טוב. להשקיע גם בנדל"ן מסחרי נותן לך את האפשרות ליהנות משני העולמות. לדוגמה, תוכל להשקיע גם במגרשים להשכרה בנוסף להשקעות אחרות. תוכל לבדוק אפשרויות ב-מגרשים להשכרה.
הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי
כל השקעה באה עם סיכונים, וככל שהסיכון גבוה יותר, ככה פוטנציאל הרווח גדול יותר. הנה כמה מהסיכונים הכי נפוצים שכדאי לך לדעת עליהם לפני שאתה משקיע בנדל"ן מסחרי, במיוחד אם אתה מתחיל:
רגישות לשוק: כשיש נפילה בשוק, עסקים הם הראשונים לחטוף, במיוחד אלה שלא ממש קריטיים. ירידה במכירות יכולה לגרום לדיירים לפספס תשלומי שכירות או לשבור חוזים.
אתגרי ניהול נכסים: השקעה בנדל"ן מסחרי בדרך כלל דורשת שתשכור חברת ניהול נכסים טובה. אם תפול על חברת ניהול נוכלת, אתה עלול לאבד דיירים וכסף.
השקעה התחלתית גבוהה: בנכסים מסחריים, ההון הראשוני שאתה צריך לשים הוא 30%-40% מהמחיר, וזה אומר שתצטרך להביא מאות אלפי שקלים רק למקדמה.
בעיות נזילות: הרבה יותר קל למכור נכס למגורים כשצריך, ולעיתים אפילו במחיר גבוה ממה ששילמת. בנדל"ן מסחרי זה סיפור אחר לגמרי. קשה יותר למכור אותו מהר, ויש סיכוי שלא תקבל את מה ששילמת, תלוי במצב השוק באותו רגע.
צעדים למתחילים להתחיל להשקיע בנדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי למתחילים דורשת כמה צעדים חשובים כדי שתתחיל ברגל ימין.
מחקר שוק
לפני שאתה משקיע בנדל"ן מסחרי, חובה לעשות מחקר שוק כמו שצריך ולהבין את המצב הכלכלי והתעסוקתי באזור. לא כל נכס מסחרי יכניס לך כסף, זה תלוי במצב הכללי של האזור ובביקוש לסוג הנכס המסחרי שאתה שוקל.
להרכיב צוות של מומחים
השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת צוות מומחים חזק שילווה אותך בכל שלב בדרך. הצוות הזה כולל סוכני נדל"ן, מלווים, רואי חשבון, מנהלי נכסים, קבלנים ועורכי דין. הצוות הנכון יטפל בכל מה שקשור לקנייה ולניהול של הנכס המסחרי שלך כדי שתוכל להרוויח בכיף.
ניתוח פיננסי ותכנון תקציב
ניתוח פיננסי לנכס הוא המפתח כדי לוודא שאתה עושה השקעה חכמה בנדל"ן מסחרי. כמו בנדל"ן למגורים, צריך לבדוק את היסטוריית השכירות, הוצאות הניהול, המיסים והביטוח. אבל מעבר לזה, אתה חייב לקחת בחשבון גם את מספר היחידות בנכס, היסטוריית הדיירים, חוקי הייעוד של הקרקע, הכנסה תפעולית נטו ותזרים מזומנים.
בנוסף, אתה חייב לקבוע מה התקציב האישי שלך ואם תהיה זכאי למימון. זה דורש מקדמה נכבדה וגם תקציב מתמשך כדי לנהל ולתפעל את הנכס.
השגת מימון
השגת מימון לנכסים מסחריים שונה מהמימון להשקעות בנדל"ן למגורים. כמו שהזכרנו, תצטרך מקדמה גדולה יותר, אבל תצטרך גם להוכיח שיש לך ניסיון וידע בניהול נכס מסחרי רווחי.
בנוסף למסמכים הפיננסיים הרגילים שצריך בנדל"ן למגורים, תצטרך להראות שיש לך ניסיון ניהולי מתאים, עם מסמכים כמו דוחות רווח והפסד.
בדיקת נאותות
בדיקה מעמיקה היא המפתח להשקעה מוצלחת בנדל"ן מסחרי. כדאי לבדוק את שיעור ההיוון של הנכס, תשואה על ההון ותזרים מזומנים תפעולי נטו. תשווה את המספרים האלה לתוכנית ההשקעה שלך ותראה איך הם מתאימים לתמונה הגדולה.
אסטרטגיות נפוצות להשקעה בנדל"ן מסחרי
אחת האפשרויות היא להשקיע ישירות בנכסים כמו נדל"ן מסחרי להשכרה, שמציעים הכנסות יציבות מהשכרת מבנים מסחריים. תוכל למצוא פרטים נוספים על נכסים מסוג זה ב-נדל"ן מסחרי להשכרה.
כשמדובר בהשקעה בנדל"ן מסחרי למתחילים, יש לך מלא אפשרויות – מהשקעה ישירה ועד מימון המונים. יש הזדמנויות לכל רמות ההכנסה.
השקעה ישירה
רוב האנשים חושבים על השקעה ישירה כשמדברים על נדל"ן מסחרי. זה אומר לקנות נכס מסחרי ולהשכיר אותו לדיירים. זה דורש מקדמות גדולות, אישור למימון, ויכולת לנהל את הנכס לאורך כל התקופה שבה אתה הבעלים.
קרנות השקעה בנדל"ן (REITs)
קרנות REIT הן חברות שמחזיקות נכסי נדל"ן מסחרי ומוכרות מניות למשקיעים. המשקיעים הופכים להיות משקיעים בנדל"ן דרך המניות שלהם, ומקבלים חלק מהרווחים של הקרן. זו גישה פסיבית לגמרי להשקעות נדל"ן, בלי שתצטרך להתעסק בניהול נכסים.
סינדיקציה בנדל"ן
אם השקעה ישירה נראית לך כמו יותר מדי בלגן, אתה יכול להצטרף לסינדיקציה בנדל"ן, שזה בעצם קבוצה של משקיעים שמשלבים כוחות ומשאבים כדי להשקיע יחד בנכסים. זה נותן לך יותר כוח מאשר REITs ומפחית את ההון הנדרש ואת הסיכון הכולל. הרווחים, העלייה בערך והאחוזים בבעלות קשורים ישירות לגודל ההשקעה שלך.
פלטפורמות מימון המונים
פלטפורמות מימון המונים בנדל"ן הופכות את ההשקעה בנדל"ן מסחרי לנגישה ליותר אנשים. יש פלטפורמות עם דרישות השקעה נמוכות מאוד, אפילו 100 דולר. זו אסטרטגיה פסיבית לחלוטין – אתה רק שם את הכסף ואוסף את החלק שלך ברווחים כשהם מגיעים, בלי לעשות כלום בניהול הנכס.
ניהול ההשקעה שלך בנדל"ן מסחרי
חלק חשוב בהשקעה בנדל"ן מסחרי זה הניהול של הנכס. כדאי לקחת בחשבון את הגורמים האלה כשאתה מחליט אם ההשקעה בנדל"ן מסחרי מתאימה לך.
ניהול נכסים
כשאתה משקיע בנדל"ן מסחרי, צריך להחליט אם אתה רוצה לנהל את הנכס בעצמך או לשכור חברת ניהול מקצועית.
ניהול נכס כולל את כל הפעולות היומיומיות של בעלות על נדל"ן מסחרי – ניהול תחזוקת הנכס, טיפול בדיירים, התמודדות עם נכס שעומד ריק, גביית שכירות, תכנון תקציב ודיווח.
שכירת חברת ניהול מגדילה לך את ההוצאות, אבל מורידה את הזמן והמאמץ שאתה צריך להשקיע בניהול הנכס.
שדרוג ושיפוץ נכסים
שיפוצים ושדרוגים יכולים לחסוך לך כסף בטווח הארוך ולהכניס שכירויות גבוהות יותר. דיירים תמיד מחפשים מקומות משודרגים עם אבזור מתקדם. שדרוג חללים מסחריים גם מוריד לך את עלויות התיקונים ומאריך את חיי הנכס.
ניהול יחסים עם דיירים
החלק הכי חשוב בהשקעה בנדל"ן מסחרי זה לפתח יחסים טובים עם הדיירים. אתה תצטרך לנהל משא ומתן על חוזים והארכות חוזה, לגבות שכירות, לדבר על העלאות שכירות במידה והחוזה מאפשר, ולטפל בכל הצרכים של הדיירים במסגרת החוזה.
שיקולים משפטיים ומיסויים
מיסים ושיקולים משפטיים הם חלק חשוב בהשקעה בנדל"ן, בין אם זה נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי.
בדרך כלל, מיסי הנדל"ן למגורים נמוכים יותר ממיסי הנדל"ן המסחרי
חשוב שיהיה לך צוות נדל"ן חזק שיעזור לך להבין את הדרישות המשפטיות והמיסויות שלך, גם לפני שאתה בוחר נכס להשקעה וגם בזמן שאתה מחזיק בו.
לסיכום
השקעה בנדל"ן מסחרי למתחילים דורשת תכנון אסטרטגי, בדיקות נאותות, וצוות נדל"ן מקצועי. עם האנשים הנכונים לצידך ומחקר מעמיק, תוכל לגוון את תיק ההשקעות שלך כך שיכלול גם השקעות בנדל"ן למגורים וגם בנדל"ן מסחרי.
