חישוב מס שבח נכס מסחרי

בעת מכירת נכס מסחרי בישראל, יש לקחת בחשבון את מס השבח – מס המוטל על הרווח ממכירת הנכס. מס השבח עבור נכס מסחרי אינו סכום קבוע אלא מחושב על בסיס ההפרש שבין מחיר הרכישה המקורי של הנכס למחיר המכירה הנוכחי, בניכוי הוצאות שהוצאו על הנכס ושיפורו לאורך השנים.

שיעור מס השבח על מכירת נכס מסחרי בישראל עומד על 25% מהרווח הריאלי. עם זאת, ישנם מקרים בהם שיעור המס עשוי להשתנות.

מהו מס שבח נכס מסחרי

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס נדל"ן, בין אם מדובר בנכס למגורים ובין אם בנכס מסחרי. הרווח נקבע כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, לאחר ניכוי הוצאות מותרות כמו שיפוצים, שכר טרחה, עלויות מימון וכו'.

מרכיבים עיקריים של מס שבח לנכס מסחרי:

• רווח הון:
  • הרווח שממנו נגזר המס הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה בתוספת הוצאות מותרות בניכוי.
• שיעור המס:
  • באופן כללי, שיעור המס על רווחי הון ממכירת נכס מסחרי בישראל עומד על 25%.
• קיזוז הפסדים:
  • ניתן לקזז הפסדים מרווחי הון בשנים קודמות כנגד הרווח ממכירת הנכס.
• פטורים והקלות:
  • ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור או הקלות במס בהתאם לסוג הנכס, תקופת ההחזקה בו, והשקעות מיוחדות שבוצעו בו. למידע נוסף על רכישת מחסן תעשייתי
• רפורמות והשפעות היסטוריות:
  • לנכסים שנרכשו לפני רפורמות מס מסוימות עשויים להיות שיעורי מס שונים, בהתאם למועד הרכישה ולחוקים שהיו בתוקף אז.

מס שבח על נכס מסחרי עשוי להיות מורכב יותר בשל השימושים השונים בנכס, השקעות ותקופות החזקה שונות.

חישוב מס שבח על נכס מסחרי

חישוב מס שבח על נכס מסחרי הוא תהליך שדורש תשומת לב לפרטים ולחוקים הרלוונטיים. להלן מדריך מפורט כיצד לחשב את מס השבח על נכס מסחרי, כולל דוגמה מעשית:

צעדים לחישוב מס שבח

1. קביעת מחיר הרכישה והשקעות
   • מחיר רכישה מקורי: זהו המחיר שבו הנכס נרכש במקור.
   • הוצאות נוספות: יש לכלול הוצאות נוספות כמו שכר טרחה לעורכי דין, מס רכישה, עמלות תיווך, עלויות שיפוצים והשקעות שהיו לצורך השבחת הנכס.
2. קביעת מחיר המכירה
   • מחיר מכירה: זהו המחיר שבו הנכס נמכר בפועל.
   • הוצאות מכירה: ניתן לנכות הוצאות הקשורות למכירה כמו עמלות תיווך, שכר טרחה לעורכי דין, וכדומה.
3. חישוב הרווח ההוני
   • רווח הון ברוטו: זהו ההפרש בין מחיר המכירה (לאחר ניכוי הוצאות מכירה) לבין מחיר הרכישה המקורי (כולל ההוצאות הנוספות).
4. חישוב הרווח הריאלי
   • רווח ריאלי: יש להמיר את הרווח ההוני לשווי ריאלי על ידי הפחתת שיעור האינפלציה. בישראל, הרווח הריאלי מחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן.
5. חישוב המס
   • שיעור מס: שיעור המס הרגיל על רווחי הון מנכס מסחרי בישראל הוא 25% מהרווח הריאלי.
   • קיזוז הפסדים: ניתן לקזז הפסדים מרווחי הון בשנים קודמות, אם ישנם.

>> מה זה מחסן לוגיסטי

דוגמה מעשית

נניח שרכשת נכס מסחרי ב-2000,000 ש"ח ושיפצת אותו ב-300,000 ש"ח. לאחר מספר שנים מכרת את הנכס ב-3,500,000 ש"ח עם הוצאות מכירה של 200,000 ש"ח. נניח שמדד המחירים עלה ב-10% במהלך השנים.

1. מחיר רכישה כולל הוצאות:
   • מחיר רכישה: 2,000,000 ש"ח
   • שיפוצים: 300,000 ש"ח
   • סך הכול: 2,300,000 ש"ח
2. מחיר מכירה נטו:
   • מחיר מכירה: 3,500,000 ש"ח
   • הוצאות מכירה: 200,000 ש"ח
   • סך הכול: 3,300,000 ש"ח
3. רווח הון ברוטו:
   • רווח הון: 3,300,000 ש"ח – 2,300,000 ש"ח = 1,000,000 ש"ח
4. רווח ריאלי:
   • שיעור אינפלציה: 10%
   • רווח ריאלי: 1,000,000 ש"ח / (1 + 0.10) = 909,091 ש"ח
5. חישוב המס:
   • שיעור מס: 25%
   • מס שבח: 909,091 ש"ח * 0.25 = 227,273 ש"ח

המס המשולם במקרה זה הוא 227,273 ש"ח, לאחר קיזוז עליות המחירים כתוצאה מהאינפלציה.

*פטורים והקלות: חשוב לבדוק אם יש פטורים או הקלות מס כלשהם בהתאם לנסיבות הספציפיות של הנכס והבעלים.

מס רכישה נכס מסחרי

מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישת נכס מקרקעין, ובמקרה של נכס מסחרי, שיעורי המס והמדרגות עשויים להיות שונים מאלה של נכס למגורים. הנה הסבר על מס הרכישה לנכסים מסחריים:

מס רכישה על נכסים מסחריים

1. שיעור מס רכישה:
   • על נכסים מסחריים, שיעור מס הרכישה הוא אחיד ועומד כיום על 6% ממחיר הרכישה. אין מדרגות מס כמו שיש ברכישת דירות מגורים.
2. נכסים מסחריים כוללים:
   • חנויות, משרדים, מבני תעשייה, מחסנים, וכל נכס שאינו משמש למגורים.
3. תנאים לקבלת פטור או הנחה במס רכישה:
   • פטורים מיוחדים: בדרך כלל לא קיימים פטורים כלליים עבור נכסים מסחריים, אך ייתכנו מצבים ספציפיים בהם המדינה או רשויות מקומיות מעניקות פטורים או הנחות כחלק מעידוד השקעות או פיתוח אזורים מסוימים.
   • אזורי פיתוח: לעיתים, קיימות הטבות מס ברכישת נכסים באזורי פיתוח או באזורים המוגדרים כעדיפות לאומית.
   • רכישה דרך חברה: חברות מסוימות עשויות להיות זכאיות להטבות מס ברכישת נכסים לצרכים עסקיים, בהתאם לחוקים ולתקנות הרלוונטיים. למידע נוסף על מחסן לוגיסטי להשכרה
4. הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון:
   • בנוסף למס הרכישה, ישנן הוצאות נוספות כמו שכר טרחה לעורך דין, עמלות תיווך, והוצאות נוספות הקשורות להעברת הבעלות.

דוגמה לחישוב מס רכישה

נניח שרכשת חנות במחיר של 2,000,000 ש"ח. חישוב מס הרכישה יהיה:

• מחיר רכישה: 2,000,000 ש"ח
• שיעור מס רכישה: 6%
• מס רכישה לתשלום: 2,000,000 ש"ח * 0.06 = 120,000 ש"ח

מס שבח על מגרש

מס על הרווח ממכירת המגרש. הנה תקציר החישוב והגורמים המשפיעים:

היבטים עיקריים

1. הוצאות מוכרות: כוללות מס רכישה, שכר טרחה לעורכי דין, עמלות תיווך ועלויות פיתוח.
2. רווח הון: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות.
3. רווח ריאלי: מחושב על ידי הפחתת האינפלציה מהרווח ההוני.
4. שיעור מס: בדרך כלל 25% מהרווח הריאלי.
5. פטורים והקלות: ייתכנו במקרים של פיתוח אזורים עירוניים או שינוי ייעוד הקרקע.

דוגמה לחישוב

• רכישה + הוצאות: 1,200,000 ש"ח
• מכירה נטו: 1,950,000 ש"ח
• רווח הון: 750,000 ש"ח
• רווח ריאלי (לאחר אינפלציה של 20%): 625,000 ש"ח
• מס שבח: 156,250 ש"ח (25% מהרווח הריאלי)

פטור לינארי בשבח של נכס מסחרי

פטור ליניארי במס שבח הוא פטור שמחושב על פי תקופות החזקה שונות בנכס, והוא רלוונטי במיוחד עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 2014. הפטור הליניארי מאפשר להפריד את הרווח שנוצר לפני ואחרי הרפורמה במס שבח שהתרחשה בשנת 2014. הפטור מתייחס לחלק היחסי של הרווח שנצבר עד ל-1 בינואר 2014, שבו שיעור המס היה אפס (0%).

כיצד עובד הפטור הליניארי

1. חלוקה לתקופות:
   • יש לחלק את תקופת הבעלות על הנכס לשני חלקים:
     • חלק ראשון: ממועד הרכישה ועד ל-31 בדצמבר 2013.
     • חלק שני: מ-1 בינואר 2014 ועד מועד המכירה.
2. חישוב הרווח לכל תקופה:
   • הרווח שנצבר בתקופה הראשונה פטור ממס שבח.
   • על הרווח שנצבר בתקופה השנייה חל מס בשיעור של 25%.
3. חישוב הפטור הליניארי:
   • הפטור הליניארי מחושב על בסיס היחס בין מספר הימים שבהם הנכס היה בבעלות לפני 2014 לבין סך כל תקופת הבעלות.

דוגמה לחישוב

נניח שרכשת נכס מסחרי ב-1 בינואר 2010 במחיר של 1,000,000 ש"ח ומכרת אותו ב-1 בינואר 2024 במחיר של 2,000,000 ש"ח.

שלבי החישוב:

1. תקופת הבעלות הכוללת:
   • מ-1 בינואר 2010 עד 1 בינואר 2024: 14 שנים.
2. תקופה עד 2014:
   • מ-1 בינואר 2010 עד 31 בדצמבר 2013: 4 שנים.
3. רווח הון:
   • רווח הון כולל: 2,000,000 ש"ח – 1,000,000 ש"ח = 1,000,000 ש"ח.
4. רווח פטור:
   • רווח פטור: 1,000,000 ש"ח * (4/14) = 285,714 ש"ח.
5. רווח חייב במס:
   • רווח חייב במס: 1,000,000 ש"ח – 285,714 ש"ח = 714,286 ש"ח.
6. מס שבח:
   • מס שבח: 714,286 ש"ח * 0.25 = 178,571 ש"ח.

שאלות ותשובות בנושא מס שבח לנכסים מסחריים