מאת: גיל י.לוי
אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה באופן תמידי, ועם יותר אנשים נוצרות גם יותר הזדמנויות להשקיע בנדל"ן, פרטי ומסחרי. מרכישת דירות, דרך רכישת משרדים ועד רכישת קרקעות חקלאיות או מגרשים לנכסים עסקיים – כל השקעה כזו דורשת תקציב שונה ומתאימה לסוגי משקיעים שונים. אחת מההשקעות הפופולריות ביותר היא רכישת מגרשים. בעוד משקיעים פרטיים בוחרים להשקיע בקרקעות חקלאיות או בקרקעות שמיועדות לדיור פרטי – משקיעים עסקיים, חברות ויזמים רבים בוחרים להשקיע במגרשים למטרות עסקיות.
מה מושך יזמים ומשקיעים לרכישת מגרשים?
כשניגשים לבחינת האפשרויות העומדות בפני משקיעים שרוצים להיכנס לשוק העסקי, השאלה הראשונה היא – מדוע להשקיע דווקא במגרשים למכירה ולא במבנים למכירה? התשובה, כמובן, תלויה בגוף המשקיע, בתקציב שלו ובתכנון הפרויקט, אך קיימים כמה גורמים נוספים שישפיעו על ההחלטה:
- מחיר הקרקע מול מחיר נכס קיים: בעוד רכישת בניין עומד, מרכז לוגיסטי או מחסן, היא אופציה יקרה מאוד למשקיע, מגרש למכירה הוא זול יותר ומאפשר למשקיע העסקי להיכנס בהדרגה לתחום בלי להשקיע את כל ההון בבת אחת על נכס קיים.
- פיזור השקעות: רכישת מגרשי תעשייה מאפשרת לגוף המשקיע לגוון את אפיקי ההשקעה שלו, לקנות יותר מנכס אחד ולא "להניח את כל הביצים בסל אחד".
- מחירי תחזוקה: נכס עומד גורר הוצאות תמידיות: עלויות שיפוצים, מציאת שוכרים, ארנונה, מסי מועצות מקומיות ועוד. לעומתו, מגרש שעומד ריק לא דורש הוצאות נלוות וחוסך למשקיע את ההתעסקות סביבו עד שיחליט לשנות את מצבו.
- האפשרויות פתוחות: יזמים שרכשו מגרשי תעשייה ניצבים בפני טווח אפשרויות רחב. ניתן למכור את הקרקע לאחר עליית שוויה, או בהתאם לאישורי השטח – לבנות עליה מרכז לוגיסטי, לבנות בניין משרדים או להציב מחסן. כך ההשקעה מאפשרת למשקיעים לגוון את אפיקי הרווח שלהם ולהחליט בהדרגה כיצד לממש את הקרקע.
מגרשים למכירה: אילו סוגים מוצעים בשוק?
לכל קרקע בישראל מוצמד ייעוד חוקי שקובע מהם סוגי הפרויקטים שניתן להקים על הקרקע. להלן סוגי הקרקעות הנפוצים והרלוונטיות שלהם למשקיעים:
- מגרשים המיועדים למסחר: קרקעות בהן מותר להקים חנויות או בתי עסק. מתאימות למשקיעים עסקיים שרוצים להציב בית מסחר באזור עירוני או במרכז מקום יישוב.
- מגרשים המיועדים לחקלאות: קרקעות עליהן מותר להקים נכס חקלאי – הן זולות יחסית, אך לוקח זמן עד שניתן "להפשיר" אותן ולהפוך אותן לקרקעות שמיועדות לבנייה. מתאימות למשקיעים פרטיים או עסקיים, בהתאם לתוכניות הפיתוח הנוגעות לאזור.
- מגשרים המיועדים לתעשייה: קרקעות עליהן מותר להקים מבני תעשייה, רלוונטיות למשקיעים עסקיים.
- מגרשים המיועדים להפשרה לבניה: קרקעות שהיו חקלאיות אך כיום עדיין לא זמינות לבנייה, ועתידות להפוך בעתיד לקרקעות שניתן לבנות עליהן. מתאימות למשקיעים פרטיים או עסקיים, בהתאם לתוכניות הפיתוח הנוגעות לאזור.
- מגרשים בשטחים פתוחים: שטחים שלפי החוק אין לבצע בהם בנייה אלא להשאירם במצב טבעי, או שטחים שמיועדים למטרה מסוימת – שטחים חקלאיים או שטחים למבני ציבור. לרוב אינם רלוונטיים למשקיעים אלא אם ייעודם ישתנה.
מהו תקן 22?
תקן 22 נוצר כדי למנוע מצב בו מתבצעות הערכות שווי שגויות שמובילות יזמים להשקיע את כספם בקרקע שבעתיד יתברר שאינה רלוונטית לבנייה. לפי כללי התקן, שמאי מקרקעין יודעים להציג את ערכה האמיתי של הקרקע המוצעת למכירה ולחשוף את הסטטוס האמיתי שלה. תוך תמיכה של בעלי מקצוע מנוסים בתחום, תוכלו להשקיע את כספכם בחכמה ולא להתפתות לרכישת קרקע שהובטח שתופשר בקרוב, אך למעשה תישאר בייעודה הקודם.
ניצול הזדמנויות באמצעות משרד תיווך מתמחה
כמות הקרקעות במדינת ישראל היא מוגבלת, ועם השנים יותר ויותר יזמים מתע
