מבני תעשייה ומחסנים לוגיסטיים באזורי התעשייה של מודיעין

מבני תעשיה ומחסנים לוגיסטיים באזורי התעשייה של מודיעין

במאמר הזה אני אסקור את אזורי התעשייה של מודיעין מנקודת מבטי על היתרונות והחסרונות הקיימים בהם, למה כדאי לשים לב, והאם באמת כדאי לחברה שמחפשת לעבור למקום חדש לשקול לעבור לאזור הזה.

במודיעין יש שני אזורי תעשייה, מרכז עינב והפארק הטכנולוגי

מרכז עינב

מרכז עינב הוא אזור תעשייה חדש יחסית בן כ 15 שנה אך יחד עם זאת הוא מפותח כמעט במלואו המשתרע על כ 700 דונם.

אזור התעשייה מחולק לאזורים שונים על פי ייעודי הקרקע השונים כגון: אזור מלאכה, אזור מוסכים, אזור מבנים רב תכליתיים ואזור לתעשייה.

אזור התעשייה הזה מאופיין בשטחי המסחר הקיימים מימין ומשמאל לכביש הראשי, אפשר למצוא שם את מרכז ישפרו (שעל שמו הוא נקרא בפי המקומיים) פאואר סנטר ONE ועוד.

מאחורי המרכזים המסחריים נמצאים מגרשי התעשייה והמלאכה. במרכז עינב יש כ 200 עסקים שונים.

אזור התעשייה מאופיין בקרבה לצירי תחבורה ראשיים כגון 431 (שהוא הקצה המזרחי) כביש מס' 1 לירושלים, כביש 6 ועוד.

תחנת הרכבת "פאתי מודיעין" נמצאת ממש מעבר לכביש 431 ובעתיד יפתח גשר להולכי רגל שיחבר בין חניון הרכבת לבין תחנת הרכבת.

כמו העיר מודיעין כך גם אזורי התעשייה שלה מאופיינים בתבעות (מד/20 ומד/21) קפדניות שנכנסות לפרטי פרטים מבחינת חומרי הבניה, אזורי חניה, חזיתות ועוד, לכן המקום נראה איכותי ומזמין ולכן לא תוכלו למצוא כאן מגרשי עפר עם חומרי בניה, חוות גז פיראטיות, מגרשי אחסנה פתוחה וכו'. כל זאת על מנת ליצור אזור תעשייה מודרני ומזמין.

אזור התעשייה הזה של מודיעין כבר מפותח ברובו וכבר כמעט שאין בו "קרחות" – מגרשים שטרם נבנו.

כבר לפני מספר שנים שווקו כל המגרשים לתעשייה במקום, ולכן כל חברה או יזם שירצה לקנות מגרש, יצטרך לקנות מגרש מיד שניה.

ההיצע ממש נמוך עד בלתי קיים.

לפני כשנה וחצי תיווכתי בעסקת מכירה של שני דונם לתעשייה במחיר של 7,000,000 + מע"מ, ואף נכנסה הצעה של 8,000,000 ₪ + מע"מ תוך כדי החלפת טיוטות בין המוכר לקונה, אך היא ירדה מהפרק.

כרגע הוגשו תכניות לביצוע לעירייה והן בתהליך אישור.

גדלי המגרשים באזור עומדים בממוצע על 5 דונם, מה שאפשר לעסקים קטנים ובינונים למצוא מקום שיתאים לגודל העסק שלהם, לעומת אזורי תעשייה רבים בסביבה ששם רשות מקרקעי ישראל שיווקה מגרשים בגדלים של עשרות דונמים שרק יזמים או חברות עם כיסים עמוקים יכלו לרכוש לעצמם מגרשים שכאלה.

כאמור מבני התעשייה בישפרו הם חדישים וגבוהים ובעבר מחירי השכירות עמדו על כ 40 ₪ למ"ר.

היום כבר לא ניתן למצוא עסקאות במחירים הללו.

היום המחירים נעים סביב 65 ₪, לכן בעלי עסקים רבים מבינים שזה לא כלכלי לעבור לשם ברמות המחירים האלה ומחפשים אלטרנטיבות כדוגמת א. ת. של מבוא חורון הקרוב.

כשאנחנו רואים שמחירי המגרשים עולים, יזמים וחברות מתקשות לקנות ובוואקום הזה נכנסות קבוצות רכישה.

גם בישפרו הייתה קבוצה רכישה לפני כשנתיים שרכשה מגרש תעשייה כ 9 דונם לטובת הקמת מתחם

עסקים חדש בגודל של כ 18,000 מ"ר משרדים ומסחר.

עסקה מעניינת שהייתה לפני 6 שנים – חברת "מבני תעשייה" שהייתה בבעלותו של יצחק פישמן מכרה את פאואר סנטר ONE לחברת מגה אור ולקרן ריט 1 תמורת 116 מיליון ₪ לפי תשואה של קרוב ל 8%.

היום אין עסקאות תשואה באחוזים כאלה במרכז הארץ.

התשואות הן נמוכות הרבה יותר וארחיב על עסקה מעניינת נוספת בהמשך.

מחיר מיסי הארנונה יחסית נוחים במודיעין לעומת ערים אחרות כמו פתח תקווה, חולון או ראשון לציון.

עלות שנתית למ"ר בשימוש תעשייה נעה סביב 70 ₪ למ"ר. ניתן להתעדכן במחירי הארנונה במדויק באתר העירייה.

יתרונות אזור התעשייה
• נגיש
• חדש ונקי
• בצמיחה
• מרכז מסחרי מפותח
• ארנונה סבירה

חסרונות אזור התעשייה
• יקר
• עירייה קפדנית
• שינוע עובדים

 

הפארק הטכנולוגי – אזור התעסוקה

אזור התעשייה (ליגד בפי המקומיים ע"ש הבניין הראשון שהוקם בו) הרבה יותר גדול מישפרו כמעט פי 7.

4,700 דונם ע"פ אתר העירייה.

גם כאן התבע (מד/ 21) חדשה וקפדנית השומרת על נראות מבנים אחידה מהחומרים מהם בנויים המבנים.

עם זכויות הבנייה יחסית מצומצמות על מנת לשמור על השתלבות המבנים עם הסביבה (צמוד ליער בן שמן) באופן מרווח ולא צפוף וכך למזג את אזור התעשייה עם הטבע עד כמה שניתן.

הפארק הטכנולוגי ממוקם בין הכבישים 6, 443, 431 וכמובן כביש מספר 1 ומכך נובעים גם הביקושים

הקשיחים של חברות לעבור אליו.היום יש כ 140 עסקים וחברות הפועלות במקום.

גדלי המגרשים כפי ששוקו במכרזי רשות מקרקעי ישראל עומדים על כ 7 דונם לקטנים וכ 40 דונם למגרשי התעשייה הגדולים.

היזמים הראשונים שהשכילו לראות את הפוטנציאל של מודיעין, כחטיבת הקרקע הגדולה של המרכז, עוד לפני כעשור רכשו עתודות קרקע גדולות במכרזי המנהל במחירים שהיום רק ניתן לחלום עליהם (כ 700,000 ₪ לדונם כולל הוצאות פיתוח) וכידוע ערכי הנכסים שלהם שילשו את מחירם ואף יותר.

היום כמעט כבר לא ניתן למצוא מגרשים למכירה. כל המגרשים כבר שווקו ככל הידוע לי, ואם מוצאים כבר מגרשים למכירה מיד שניה, הם יהיו תחת הסכמי שיתוף וקצת מורכבים יותר למימוש.

הם יהיו סביב רמות המחירים של 4,000,000 ₪ לדונם.

רוב סוגי החברות הנמצאות בפארק העבירו את מרכזי הניהול וההפצה, הכוונה למטה החברה ולמחסן הלוגיסטי שלהן מאתרים אחרים הודות למיקום האסטרטגי של הפארק.

מתחום הלוגיסטיקה ניתן למצוא חברות כגון UPS, שופרסל, דואר ישראל, קרגו אמרפורד (בשטח של 26,000 מ"ר עם מחסן אוטומאטי בגובה של 20 מ') וסוסנה מובינג.

חברות מובילות במשק נוספות שניתן למצוא בפארק הטכנולוגי לדוגמא: FOX, רמי לוי, נובולוג, יס,

דומיסיל, ניסקו, פלקס, ארונות אידיאל, יעד פרזול, קרביץ ועוד.

מחירי מרכזים לוגיסטיים להשכרה (מרלו"ג) באזור התעשייה עמדו בעבר על כ 38 ₪ למ"ר, היום המחירים כבר עומדים על רמת מחירים של כ 45 ₪ למ"ר. מדובר ברוב המקרים על מרלו"גים בגובה של 13.7 מ' כולל משווי גובה כניסות פרטיות, רחבות תפעוליות וכו'.

עד לא מזמן, באמצע 2018, בגלל הדרישה הגדולה של חברות להיכנס לאזור התעשייה של מודיעין והמחירים היקרים, נוצרה שוב הזדמנות לעסקים קטנים בדמות של קבוצת רכישה למגרש של 9 דונם שניתן לבנות עליו מרלו"ג 9,000 מ"ר ב 2 קומות ולפרוס אותו לפרוסות של החל מ 700 מ"ר.

הפרויקט שווק במהירות ובהצלחה הודות ליזמים המנוסים והמחירים האטרקטיביים במציאות של היום שעמדו על כ 8,000 ₪ + מע"מ למ"ר בנוי.

מכיוון שכל המגרשים כבר שווקו באזור תעשייה, רשות מקרקעי ישראל יחד עם עיריית מודיעין, בשנה וחצי האחרונות נותנות את הטאץ' הסופי של הפיתוח הסביבתי, אם זה בהרחבת הכבישים, סידור המדרכות, חניונים לבאי הפארק ובניית כיכרות חדשות.

באזור התעשייה של מודיעין מוצעים עדיין מספר מבני תעשייה ומרלו"גים להשכרה, ובחלק מהמקרים הלקוחות הסופיים יכולים עדיין להשתלב בתכנון ולהתאים את הנכס לצרכיהם.

כמו בישפרו כך גם בליגד, האזור הוא חדש, מרווח, נגיש ואסטטי, לדיירים בפארק נעים להביא לקוחות ומוסיף מאוד למי שהנראות חשובה לו.

גם כאן מבחינת גיוס עובדים פשוטים קצת קשה להשיג מתוך מודיעין ולכן חברות רבות מתארגנות על הסעות ושאטלים.

עסקה מעניינת לאחרונה שהייתה לאחרונה כפי שדווח בעיתון גלובס מדברת על כך שחברת מגה אור מכרה את המרכז הלוגיסטי שהשכירה לדואר ישראל, בשטח של כ 59,000 מ"ר, לרמי אונגר הבעלים של יבואנית קיה לארץ ב 470 מיליון ₪ לפי תשואה של כ 5%. עסקה לא פחות ממדהימה.

העסקה רק ממחישה את המחסור במגרשים והמחירים הגבוהים שלהם במרכז הארץ.

יתרונות אזור התעשייה
• נגיש
• חדש ונקי
• בצמיחה
• ארנונה סבירה

חסרונות אזור התעשייה
• מתאים לחברות גדולות ובינוניות
• עירייה קפדנית
• שינוע עובדים

אם יש לך הארות, הערות ושאלות בנוגע לאזורי התעשייה השונים של מודיעין את/ה מוזמן לפנות אלי ואשמח לעזור.
להתראות במודיעין.

שתף עם החברים שלך : )
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp

מבחר ענק של מבני תעשייה מגרשים ומחסנים לוגיסטיים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם