רבים שואלים אותי "איך אתה מסביר את המצב שבו מחירי מגרשים באזורי תעשייה עולים כל הזמן נדמה כאילו ישנה הקבלה למחירי הנדל"ן למגורים?"
אז ככה, זו שאלה טובה אך כדי לענות עליה צריך לפרק אותה למספר גורמים.
5 גורמים:
אזורי התעשייה במרכז היום מלאים או קרובים לתפוסה מלאה, רשות מקרקעי ישראל משחררת מגרשים במשורה, וגם המגרשים שיוצאים בד"כ לשיווק הם מגרשים עצומים של 20 דונם ומעלה בממוצע. החברות שיכולות לגשת למכרזים הללו הן רק חברות גדולות. התעשיין הממוצע אין לו צורך במגרש עצום שכזה, לכן אין לו צורך וגם אין לו יכולת לגשת למכרז.
אין פיתוח של אזורי תעשייה חדשים במרכז. למדינה יש תכניות מגירה לעוד אזורי תעשייה במרכז כגון רג"מ 3000 (רמלה, גזר וחבל מודיעין) בסמוך למפעל נשר. האבסורד הוא שהתקבלה החלטה למימוש אזור התעשייה עוד בתחילת 2010, אך היום אנחנו בשנת 2018 ועדיין לא יצא מגרש אחד לשיווק. משיחות שהיו לי עם גורמים ברשויות השונות, עולה התמונה כי לצורך הקמת אזור התעשייה יש צורך להשקיע כסף רב בעלויות פיתוח לסלילת כבישים והטיית המחלף. משרד הבינוי והשיכון שם את כל יהבו על פיתוח הנדל"ן למגורים, כך שכרגע הפיתוח של אזור התעשייה החדש בתחתית סדר העדיפויות.
נקודה נוספת שצריך לתת עליה את הדעת, היא האכיפה המוגברת של פקחי רשות מקרקעי ישראל להוציא את כל העסקים מתוך המושבים. כל המסגריות והנגריות למיניהן שישבו במושבים מוצאים את עצמם מקבלים קנסות וזימונים לבתי משפט ולעיתים אף מקבלים רישום פלילי על כך. הלחץ של הפיקוח גורם לביקושים גדולים יותר באזורי התעשייה המאושרים למבנים שמתאימים לסוג הזה של העסקים – מבני תעשייה בגדלים שבין 300 – 1,000 מ"ר בנוי בממוצע.
נדל"ן לתעשייה במרכז הארץ
רבות דובר על הריבית הנמוכה במשק שמאלצת משקיעים רבים לבחור בנדל"ן כאופציה ריאלית להשקעה. אם בנדל"ן למגורים התשואה במרכז הארץ נעה סביב 3.5% – 4.5% אזי בנדל"ן עסקי התשואה נעה סביב 8%. המציאות הזו דוחפת בעלי ממון לרכישה מוגברת של נדל"ן באזורי תעשייה וגורמת לביקושים מוגברים.
מגמה נוספת שקיימת באזורי התעשייה הוותיקים במרכז, כמו למשל אזור התעשייה של חולון שנמצא במגמת התחדשות. העירייה קידמה בשנים האחרונות תב"עות חדשות שמגדילות את אחוזי הבנייה והוסיפה שימושים מעורבים כגון מסחר ומשרדים. מצד אחד אפשר לומר שאפו גדול לעירייה שמקדמת ומפתחת את אזור התעשייה, אך מצד שני צריך לתת את הדעת לבעלי הנכסים שקנו בשנות ה 70 וה 80 את הנכסים שבהם הם פועלים היום וכאשר הם רוצים לממש אותם הם נאלצים לשלם סכום גבוה מאוד של היטל השבחה (היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות. מתוך ויקיפדיה). ההיטל הזה מאלץ את בעל הנכס להעלות את מחיר הנכס שלו ע"מ שיוכל לשלם לוועדה המקומית את ההיטל!
נדל"ן לתעשייה במרכז הארץ – מה הפתרון?
הפתרון הוא משולב, נתחיל בכך שלמדינה אין עניין להוריד את מחירי הקרקעות, אבל נניח שכן, רשות מקרקעי ישראל חייבת לחלק את המגרשים שהיא מוציאה לשיווק למנות קטנות. המגרשים למכירה צריכים להיות בין 3-5 דונם לכל היותר. חברות גדולות שרוצות שטחים גדולים יכולות גם הן להתמודד ולרכוש רצף של מגרשים.
דבר נוסף, ישנן תב"עות מחמירות כמו למשל במודיעין באזור התעסוקה, שאינן מאפשרות לבעלי עסקים מתחומים שונים להיכנס לשם. המדינה וראשי הרשויות שבתחומן מתחמי תעסוקה, חייבים להתגמש ולאפשר לבעלי עסקים מתחומים שונים (למעט חומ"ס וכדומה) לתת דריסת רגל גם במקומות האלה, זה יפתח את אזורי התעשייה, יגדיל את מספר המשרות מקרב תושבי המקום וייתן פתרון לצמצום מתחמי התעשייה הפיראטיים במושבים.
