מאמר מאת: גיל י.לוי
מבין כל סוגי ההשקעות שניתן לבצע בתחום הנדל"ן, אחת המורכבות ביותר היא רכישת מגרשים למכירה. קרקעות, בניגוד לנכס בנוי, אינן מתפקדות כנכס פעיל במהלך השנים בהן המשקיע מחזיק בנכס – הרווח העיקרי מהשקעה זו נובע ממכירתה בזמן אסטרטגי או מהשימוש בה לצרכי בניית נכס נדל"ני. לצד זאת, ההשקעה בקרקעות דורשת הבנה של הסטטוס הנוכחי של הקרקע ושל ייעודה העתידי, לצד יכולת ניווט בתוך דרישות החוק למשקיעים במגרשים. כדי לסייע לכם לגשת להשקעה זו בבטחה, ריכזנו כאן מספר טיפים שכדאי להכיר בדרך להשקעה במגרשים.
מצב הקרקע וייעוד הקרקע
לכל קרקע מוגדר סטטוס חוקי שמבהיר את הייעוד שלה – מה ניתן לבנות על קרקע זו; אזור חקלאי, קרקע לתעשייה, קרקע לבניית נכס פרטי, קרקע לבניית נכס מסחרי ועוד. הגדרה זו תשפיע משמעותית על כדאיות הרכישה, מאחר ושוויה של קרקע לחקלאות, למשל, שונה מאוד משוויה של קרקע למסחר או מקרקע למגורים. לצד ייעוד הקרקע יש לבדוק את המצב שלה מבחינת תוכניות הפיתוח באזור: אם בעתיד הידוע מתוכנן פרויקט בנייה על קרקע זו, מחירה יהיה גבוה מאחר והתשואה מובטחת במהרה. לעומת זאת, אם המגרש נמצא באזור מרוחק מהעיר ולא נראה שהיא תופשר בעתיד הידוע (אם בכלל) לבנייה, המשקיע שירכוש אותה ייקח סיכון גבוה שלא בטוח שישתלם לו.
למי מיועדת הרכישה?
כל משקיע מגיע עם אג'נדה מסוימת לביצוע העסקה, והיא תשפיע על אורך תקופת הזמן עד למימוש הקרקע וכתוצאה מכך גם על סוג הקרקע שעליו לרכוש. משקיע שרוכש את הקרקע למען עצמו, כדי להפיק תשואה במהלך העשור הקרוב או כדי לבנות עליה נכס, יצטרך לבחור בקרקע בעלת תוכניות בנייה מוגדרות שתוך שנים ספורות ניתן יהיה למכור אותה. למשל, השקעה במגרשים למכירה למשל בראשון לציון היא כדאית למשקיע לטווח הקצר, מאחר ומדובר באזור מתפתח עם תוכניות בנייה ספציפיות לרוב אזורי העיר. לעומת זאת, משקיע שרוצה לרכוש קרקע לטווח הארוך, כדי שבעוד עשרות שנים יהיה לו נכס לילדים או לנכדים, יכול להשקיע בקרקע שעדיין לא הוגדר שינוי במצבה.
מחירי רכישת מגרשים
ככל שהקרקע רחוקה יותר ממימוש כך התשואה ממנה צריכה להיות משמעותית יותר, כדי לכסות על שנות ההמתנה עד למימושה. בחישוב התשואה מהשקעה במגרשים יש לכלול את ההוצאות על תשלום היטל השבחה והמס על הקרקע, לצד התשלום לאנשי מקצוע שילוו את התהליך.
ליווי מקצועי
עסקאות נדל"ן על קרקעות הן עניין מורכב שדורש רכישת ידע על סוג הקרקע, מצבה, פוטנציאל הרווח שלה והרקע שלה, ולכן חובה להיעזר בגורמים מקצועיים לבדיקת כדאיות העסקה, לצד העסקת עורך דין מומחה בתחום הקניין שיוודא שכל צדדיה מודעים למאפייניה השונים של הקרקע ולפוטנציאל ההשבחה שלה.
מיהו הגורם שמציע את העסקה?
לא כל החברות שמשווקות מגרשים למכירה מומלצות לצורך ביצוע העסקה. חברות שמציעות קרקעות כמתווכות בלבד לא מחזיקות באינטרס משותף למשקיעים – מבחינתן, ברגע שמכרו את הקרקע הן כבר לא מעורבות בתחום ולא משנה להן מידת כדאיות העסקה. לעומת זאת, אם החברה מחזיקה בקרקע בעצמה ומוכרת חלקים ממנה למשקיעים כשותפים, ניתן יהיה להגדיר מטרות משותפות בדרך למימוש הקרקע – ולכן עדיף לבצע השקעה כזו עם חברה ששותפה להשקעה.מעוניינים להשקיע בתחום המגרשים לתעשייה? מחפשים מגרשים למכירה המרכז הארץ או בדרומה? חברת גיל י. לוי עומדת לרשותכם עם שנות ניסיון רבות בתחום, ידע נרחב כולל התמחות בקרקעות אזורים שונים בארץ, ויכולת חיבור למגוון אנשי מקצוע רלוונטיים שילוו אתכם בטווח הארוך תוך מתן ביטחון מלא עד לביצוע ההשקעה האופטימלית עבורכם. צרו איתנו קשר
